La Intervención Gubernamental en los Mercados

Aunque los precios de las casas están bajando, los arrendatarios de Nueva York, San Francisco y Boston vieron subir sus alquileres en un promedio de 10 por ciento en 2007. ¿Es posible que el gobierno ponga un límite al incremento de alquileres para ayudar a los arrendatarios a pagar un lugar donde vivir? O en vez de esto, ¿es posible que el gobierno haga que la vivienda sea más asequible aumentando los ingresos con leyes de salario mínimo?

Los impuestos ponen la mano del gobierno en casi cada bolsillo y mercado. Pagamos impuestos sobre el ingreso y de Seguridad Social en el mercado laboral, e impuestos a las ventas en los mercados para casi todo lo que compramos. Probablemente piense que paga más impuestos de lo que considera justo. Pero, ¿quién paga realmente y quién se beneficia cuando se reduce un impuesto: ¿los compradores o los vendedores?

En algunos mercados, los gobiernos intervienen con lo contrario a los impuestos: los subsidios. Por ejemplo, en el mercado de productos agrícolas, el gobierno estadounidense subsidia a los productores para reducir el precio que deben pagar los consumidores. En ocasiones, los gobiernos limitan las cantidades que las granjas deben producir. ¿Los subsidios y los límites de producción ayudan a los mercados a ser eficientes?

Los precios tope, los recortes fiscales y los subsidios, tres de los temas principales que se examinan en este capítulo, se han propuesto como formas de hacerle frente al alto precio de la gasolina. En la Lectura entre líneas al final del capítulo aplicamos lo que ha aprendido al mercado de la gasolina y al mercado de la electricidad para ver cómo los gobiernos podrían tratar de influir en precios y cantidades en esos mercados.

Mercados de Vivienda y Topes a los Alquileres

Gastamos más de nuestro ingreso en vivienda que en cualquier otro bien o servicio, así que no es sorprendente que los alquileres sean una cuestión política. Cuando los alquileres son altos o cuando suben en un gran monto, los arrendatarios pueden presionar al gobierno para que establezca límites a los alquileres.

Definición de Precio Tope

Un precio tope (precio máximo) es una regulación gubernamental que hace ilegal cobrar un precio mayor que un nivel especificado.

El efecto de poner un tope a los alquileres depende de si este se impone a un nivel mayor o menor que el precio de equilibrio.

• Un precio tope por arriba del precio de equilibrio no tiene efecto. La razón es que el precio mínimo no restringe las fuerzas del mercado. La fuerza de la ley y las fuerzas del mercado no entran en conflicto.
• Pero un precio tope por debajo del precio de equilibrio tiene profundos efectos en un mercado. La razón es que el precio máximo pretende impedir que el precio regule las cantidades demandadas y ofrecidas. La fuerza de la ley y las fuerzas del mercado entran en conflicto.

Cuando se aplica un precio tope a los mercados de vivienda, se habla de un tope a los alquileres. Un tope a los alquileres establecido por debajo del alquiler de equilibrio crea:

• Escasez de vivienda.
• Mayor actividad de búsqueda.
• Mercado negro.

Escasez de Vivienda

Al precio de equilibrio, la cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida. En un mercado de vivienda, cuando el alquiler está en el nivel de equilibrio, la cantidad de vivienda ofrecida es igual a la cantidad de vivienda demandada y no hay escasez ni excedente de vivienda.

Pero a un alquiler establecido por debajo del alquiler de equilibrio, la cantidad de vivienda demandada excede la cantidad de vivienda ofrecida y hay escasez. Por lo tanto, si un tope a los alquileres se establece por debajo del alquiler de equilibrio, habrá escasez de vivienda.

Cuando hay escasez, la cantidad disponible es la cantidad ofrecida, y de algún modo esta cantidad debe asignarse entre los frustrados solicitantes. Una manera en que ocurre esta asignación es a través de una mayor actividad de búsqueda.

Mayor Actividad de Búsqueda

El tiempo dedicado a buscar a alguien con quien hacer negocios se denomina actividad de búsqueda. Casi siempre que compramos algo, pasamos cierto tiempo realizando una actividad de búsqueda. Digamos que usted quiere el teléfono celular de moda y sabe que este se encuentra a la venta en cuatro tiendas distintas. Pero ¿cuál de ellas le ofrece el mejor precio? Quizá tenga que pasar algunos minutos en Internet para averiguarlo.

En algunos mercados, como el mercado de la vivienda, las personas dedican mucho tiempo analizando las alternativas disponibles antes de hacer una elección. Sin embargo, cuando un precio está regulado y hay escasez, la actividad de búsqueda aumenta. En el caso de los mercados de vivienda con alquileres controlados, los posibles y frustrados arrendatarios revisan los periódicos buscando no solo anuncios de lugares en alquiler, sino también los obituarios. Cualquier información relacionada con viviendas disponibles en alquiler es útil y las personas se apresuran para ser las primeras en presentarse cuando se sabe de un posible proveedor.

El costo de oportunidad de un bien es igual no solo a su precio, sino también al valor del tiempo de búsqueda dedicado a encontrarlo. Por lo tanto, el costo de oportunidad de las viviendas es igual al alquiler (el precio regulado) más el tiempo y otros recursos invertidos en la búsqueda de la cantidad disponible restringida. La actividad de búsqueda es costosa porque en ella se emplean tiempo y otros recursos, como teléfonos, automóviles y gasolina, que podrían haberse utilizado en otras formas más productivas.

Un precio tope controla solo la parte del costo de la vivienda que corresponde al alquiler. El costo de una mayor actividad de búsqueda podría hacer que el costo total de la vivienda fuera incluso más alto de lo que sería sin un tope a los alquileres.

Mercado Negro

Un tope a los alquileres también fomenta el comercio ilegal en un mercado negro, un mercado ilegal en el que el precio de equilibrio excede el precio tope. Los mercados negros aparecen cuando el mercado de viviendas tiene un alquiler controlado y en muchos otros mercados, tal como los revendedores controlan el mercado negro de los boletos para grandes eventos deportivos y conciertos de rock.

Cuando se imponen precios tope a los alquileres, los frustrados arrendatarios y dueños de viviendas buscan incesantemente la forma de aumentar los alquileres. Un método común consiste en hacer que cada nuevo inquilino pague un precio alto por accesorios superfluos, como cobrarle, por ejemplo, hasta 2 000 dólares por unas cortinas raídas. Otro es hacer que el inquilino pague un precio exorbitante por cerraduras y llaves nuevas, lo que se conoce como “dinero llave”.

El nivel de los precios de alquiler en un mercado negro depende de cuán estricta sea la aplicación del precio tope. Si no es muy estricta, los alquileres en el mercado negro son semejantes a los no regulados; pero si es estricta, los alquileres en el mercado negro equivalen al precio máximo que los inquilinos están dispuestos a pagar.

Ineficiencia de los Topes a los Alquileres

Un precio tope establecido por debajo del alquiler de equilibrio ocasiona una subproducción ineficiente de servicios de vivienda. El beneficio marginal social de la vivienda excede su costo marginal social y esto da lugar a una pérdida irrecuperable que reduce el excedente del productor y el excedente del consumidor (capítulo 5, pp. 111-113).

¿Son Justos los Precios Tope a los Alquileres?

Los topes a los alquileres podrían ser ineficientes, pero, ¿logran una asignación más justa de las viviendas escasas? Examinemos esta cuestión.

El capítulo 5 (pp. 118-121) analiza dos ideas importantes sobre la justicia. De acuerdo con el punto de vista de las reglas justas, cualquier cosa que bloquee el intercambio voluntario es injusta, así que los topes a los alquileres son injustos. Pero, según el punto de vista del resultado justo, un resultado justo es aquel que beneficia a quienes están en peores condiciones. Por lo tanto, según este punto de vista, el resultado más justo es el que asigna las viviendas escasas a los más pobres. Para ver si los topes a los alquileres ayudan a lograr un resultado más justo en este sentido, debemos considerar cómo asigna el mercado los escasos recursos de vivienda ante un precio tope a los alquileres.

Bloquear los ajustes de los alquileres no elimina su escasez. Por el contrario, debido a que reduce la cantidad de vivienda disponible, crea un reto todavía mayor para el mercado de la vivienda. Así, el mercado debe racionar como pueda una cantidad menor de vivienda y asignarla entre las personas que la demandan.

Cuando no se permite que el alquiler asigne la vivienda escasa, ¿qué otros mecanismos están a disposición del gobierno? Algunos de ellos son:

• Una lotería.
• Una fila para atender al que llegue primero.
• Por discriminación.

Una lotería asigna la vivienda a los que son afortunados, no a los pobres. Una fila (método utilizado para asignar vivienda en Inglaterra después de la Segunda Guerra Mundial) asigna la vivienda a los más previsores que lograron anotar sus nombres al principio de una lista, no a los más pobres. La discriminación asigna la vivienda escasa con base en los criterios y los intereses personales de los dueños de las viviendas. Cuando la vivienda es pública, lo que cuenta son los intereses de la burocracia encargada de administrar la asignación.

En principio, los dueños de viviendas y los burócratas, al perseguir sus propios intereses, podrían asignar la vivienda de tal manera que se cumplan algunos criterios de justicia, pero es poco probable que lo hagan de este modo. Lo más probable es que surja la discriminación basada en la amistad o los lazos familiares, y en criterios como la raza, el origen étnico o el sexo. Podría prohibirse esta discriminación, pero no sería posible impedirla.

Entonces, es difícil justificar los topes a los alquileres con base en la justicia. Cuando se bloquean los ajustes de los alquileres, operan otros métodos de asignación de los escasos recursos de vivienda que no producen un resultado justo.

Ahora ya sabe cómo funcionan los precios tope (en este caso, un precio tope a los alquileres). A continuación verá cuáles son los efectos de un precio mínimo mediante el ejemplo de los salarios mínimos en el mercado de trabajo.

Precios Tope a los Alquileres en la Práctica

Nueva York, San Francisco, Londres y París, cuatro de las ciudades más grandes del mundo, tienen precios tope a los alquileres en parte de sus mercados de vivienda. Boston impuso topes a los alquileres durante muchos años, pero los eliminó en 1997. Muchas otras ciudades estadounidenses no los tienen, ni los han tenido. Entre ellas están Atlanta, Baltimore, Chicago, Dallas, Filadelfia, Phoenix y Seattle.

Es posible ver los efectos de los precios tope a los alquileres al comparar los mercados de vivienda de ciudades con y sin topes. De esta comparación podemos aprender dos lecciones importantes:

1. Los precios tope a los alquileres definitivamente generan una escasez de vivienda.
2. Bajan los alquileres para algunos, pero los elevan para otros.

Una encuesta* realizada en 1997 mostró que los alquileres de unidades de vivienda realmente disponibles para renta eran 2.5 veces mayores que el promedio de todas las rentas de Nueva York, pero iguales al alquiler promedio de Filadelfia. Quienes ganan con los topes a los alquileres son las familias que han vivido en una ciudad por mucho tiempo. En Nueva York, estas familias incluyen a algunos ricos y famosos. Además, es el poder de voto de los ganadores el que mantiene los topes a los alquileres. Los perdedores son los recién llegados a la ciudad.

El resultado es que, tanto en principio como en la práctica, los precios tope a los alquileres son ineficientes e injustos.

* William Tucker, “How Rent Control Drives Out Affordable Housing.”

Etiquetas: Economía de la vivienda, escasez, Mercado negro, Precios tope, Regulación de precios, Topes a los alquileres