07 Mar

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Caso práctico nº 4

1.¿Prosperará esta pretensión? Art. 582 CC, ejercita la acción negatoria que va dirigida a que se declare la plenitud Del dominio porque no hay ningún derecho real que lo esté limitando. La Pretensión que formula la demandante es respondida en la contestación a la Demanda por el demandado para que no prospere, alegando una falta de Legitimación pasiva, que no está bien constituida la relación jurídico procesal En cuanto al sujeto pasivo, contra quien se formula la demanda, ya que el Demandado construyo sin respetar esas distancias porque lo había autorizado a Través de la licencia de obra el ayuntamiento del municipio donde se construye Esa obra, había actuado conforme a derecho. Si a quien tiene que demandar es al Ayuntamiento concedente de la licencia de obra, la jurisdicción ante la que ha De interponer la demanda no es la jurisdicción civil (particulares o Administración y particulares), sino ante la jurisdicción contencioso Administrativa, previo agotamiento de la vía administrativa.

Para evitar que termine triunfando la demanda que contra el constructor Ha interpuesto solicitando que se proceda al cierre de esas ventanas con vistas A su finca, hay dos preceptos contenidos en el reglamento de servicios de las Corporaciones locales, aprobado por decreto de 17 de Junio de 1955. Se trata de Una disposición legal muy antigua, pero que fue declarada vigente y todavía Está en vigor, por la disposición adicional primera del real decreto de 6 de Octubre de 1977. Estos dos preceptos son clave para resolver afirmativa o Negativamente la pretensión del demandado.

El primero de ellos, el art. 10 de Este reglamento: “… pero no alteraran las situaciones jurídicas privadas entre Este y las demás personas”. Todavía resulta más claro el art. 12 de este reglamento, que es una concreción del anterior: “las Autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de Propiedad y sin perjuicio de tercero”.

Estos dos preceptos nos están diciendo que la administración pública se Declara, a la hora de conceder licencias para el desarrollo de una actividad, Estrictamente neutrales. En relación a los eventuales conflictos que en materia De derecho privado puedan surgir entre el sujeto a quien se le concede la Licencia en el ejercicio de la actividad autorizada por ella, y los Particulares o terceros que resulten lesionados en sus derechos privados por Dicho ejercicio.

Hay que extraer dos conclusiones:

-La Concesión de una licencia no les impone a los sujetos privados que resulten Lesionados en sus derechos privados por el ejercicio de la actividad autorizada Por la licencia, la carga de pleitear contra la administración pública Concedente de la licencia. Porque el conflicto no es con ella, sino con la Persona a quien se le concedíó la licencia que es la que ha lesionado su Derecho. Podrá ejercitar la acción que corresponda contra el particular, aunque Se le haya concedido la licencia.

-La Concesión de las licencias no afecta al derecho de propiedad, ni a ningún otro Derecho privado, por lo que, el perjudicado por el ejercicio de la actividad Autorizada en la licencia, conserva todas las acciones civiles para que resulte Tutelado el derecho privado que ha sido lesionado.

La finalidad de las administraciones no es proteger derechos Privados, sino atender a un interés público. Las licencias que en materia de Obras vienen exigidas para poder ejecutarlas por el art.
5 de la Ley de Ordenación de la edificación, son autorizaciones de la administración pública Competente mediante la que se controla el proyecto técnico de la edificación Que va a materializarse comprobando que no se vulnera ninguna norma de nuestro Derecho urbanístico, ni el planeamiento existente en un determinado municipio, Así como que ha sido redactado por un profesional competente (esta es la Finalidad de la licencia).

Esta finalidad está dirigida a defender intereses públicos, Por lo que el órgano concedente de la licencia ha de comprobar que esa obra, para La que se solicita licencia de construcción, se va a ejecutar en un suelo apto Para levantar edificios. Esa unidad cuenta con las infraestructuras y servicios Conectados a la red general para contestar a la demanda de dichas Construcciones. Controlará que ese edificio no supere el volumen de Edificabilidad o aprovechamiento urbanístico.

Le propone que construya en el mismo límite con la finca colindante o en una distancia inferior a los 2 metros, a cambio de dinero. Pero Eso a la administración no le interesa, si no existe tal servidumbre el Particular es a quien le corresponde ir a los tribunales.

En materia de derechos privados la administración no está Obligada a indagar, está obligada a no vulnerar derechos de naturaleza pública, Y por eso la licencia es neutral respecto a los derechos privados. Don mariano No prosperará para impedir que en cambio sí prospere la demanda y se vea Obligado a cerrar esas ventanas, la demandante había constituido a su favor un Derecho de servidumbre. La segunda alegación que hace el demandado …

En nuestro derecho no está prohibido el que el propietario de Una finca cuando cuenta con el “ius aedificandi” puede hacerlo en el mismo Límite con la finca colindante. Lo que sí prohíbe nuestro derecho, art. 582 es Que si decide abrir hueco en esa pared entonces no podrá hacerlo si es a una Distancia de 2 metros de la finca colindante. Si la pared que construye va a Contar con huecos desde los cuales pueda inspeccionar la finca colindante, Excepcionalmente y con las condiciones que indicaremos, si no se respeta esta Distancia por parte de los propietarios de fincas colindantes, podrán abrir lo Que el art. 581 CC establece y que se ha denominado “huecos de tolerancia”. Estos huecos son, según el art. 581, huecos cuya finalidad solo es que se Reciba luz, que no se tenga vistas al exterior, situados a la altura del suelo O del techo, y que no pueden ser superiores a 30 centímetros en cuadro, y han De contar con una reja de alambre remetida en la pared para que no pueda Asomarse al exterior. Es preciso para que se pueda construir a una distancia Inferior, que quien construye sea titular de un derecho de servidumbre de Luces, porque el propietario de la finca colindante lo haya adquirido por Usucapión. Lo que establece el art. 582 CC no es una servidumbre, es una Relación de vecindad que constituye un límite y por eso tiene carácter Reciproco, se le impone el carácter de esa distancia a ambos propietarios de Fincas colindantes para coordinar sus respectivos derechos de propiedad, para Hacer posible la coexistencia esos derechos de propiedad.

Si está dispuesto a pagar por la franja de distancia y la Indemnización, el conflicto estaría resuelto. Esta pretensión no puede Prosperar, como tiene declarado el TS, la doctrina elaborada por dicho órgano Sobre la accesión invertida en base a que existe una laguna legal en nuestro Ordenamiento en materia de accesión cuando se trata de construcciones Extralimitadas, es una excepción al principio general del art. 358 CC en Materia de accesión, quien tiene derecho permanente a adquirir lo que se construye En su suelo. Al tratarse de una excepción a este principio general, solo puede Interpretarse de forma restrictiva, que no puede aplicarse ni por analogía Legis, ni por una interpretación extensiva a supuestos que no cumplan los Requisitos para dicha aplicación, el primer requisito imprescindible es que la Construcción invada el suelo ajeno.

Hay otro argumento jurídico más potente para negar esa Pretensión, y es que el art. 117.1 CE le impone a los jueces y tribunales la Sumisión al Imperio de la ley y, por tanto, el juez ha de aplicar la norma si Esta resulta clara y no presenta ninguna duda en relación a su aplicación a un Caso concreto. En nuestro caso, el precepto claro es el art. 581 CC. Si el juez No aplica esta norma cuando la norma es clara y derivándose de ella una Sanción, el juez estaría excedíéndose de sus competencias, invadiendo las Competencias del poder legislativo. El tribunal puede interpretar las normas, aunque Estén claras.

2.¿Es posible que, en vez de cerrarlo Con ladrillo, pueda ser cerrado con cristal translúcido? Ya que se priva de Vistas que no se le prive de luz. Aquí si cabe hacer una interpretación del Art. 582, la principal finalidad que se persigue mediante la hermenéÚtica Jurídica es la de averiguar cuál es el espíritu de la norma, el fin que Persiguió el legislador al crear esa norma, y mediante esa interpretación Llegar a la conclusión de que se estaría cumpliendo la norma si se le permite Que el cierre lo realiza con material translúcido. La finalidad es proteger el Derecho a la intimidad de los vecinos de fincas colindantes, evitar que uno de Los vecinos pueda proceder cada vez que quiera a inspecciones curiosas de la Finca vecina, intromisiones ilegitimas.

La finalidad no es evitar que quien construye reciba luces, sino evitar Que tenga vistas a la finca colindante con el objetivo de proteger la Intimidad. Si no hay ningún problema interpretando para aceptar que el cierre De esos huecos se pueda hacer con un material que siga permitiendo que reciba Luces, no hay ningún mal mayor, ese mal menor se puede evitar poniendo material Que impida las vistas, pero no la luz.

El TS ha aceptado esto, el que se pueda cerrar esas ventanas cuando no se Respeta la distancia con material translucido, pero ha señalado que ese Material ha de cumplir dos requisitos:

-Que Dicho material sea sólido y resistente, es decir, con un índice de fractura que Impida su computación de frágil.

-Que El material no facilite la visión de formas nítidas, sino tan solo de luces y Sombras informes.

-Que Dicho material translúcido sea fijo, que no cuente con hojas, bisagras o Cualquier otro mecanismo que permita su apertura, porque si no es fácil burlar La finalidad del precepto.

El que pueda ser adquirida por usucapión constituye un signo Aparente y visible de que pueda existir una servidumbre, lo que permitiría que, Por el transcurso de 20 años, el propietario de ese edificio haya adquirido ese Edificio por usucapión y pueda quitar el material. El TS ha subrayado que en Todo caso ese material ha de considerarse a todos los efectos y a los efectos De adquirir como si se tratara de una pared ciega.

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