Opinión Jurídica sobre el Caso de Emigilda

Mi opinión: Tal como se expone el caso, Emigilda se convertiría en la propietaria a los ojos del Registro de la Propiedad, al adquirir de buena fe (al no decir lo contrario el caso práctico) de quien figura como propietario en el Registro de la Propiedad. Como quiera que el banco de buena fe, por los pactos que tenía con Manu, pasa a ser el propietario de la finca registrada, Emigilda se convierte en propietaria (tercera hipotecaria), sin perjuicio de los derechos que le asisten a Pedro como verdadero propietario, carente de la protección que le habría dado el Registro de la Propiedad si hubiera llevado a cabo los actos jurídicos necesarios para su inscripción.

La Protección del Registro de la Propiedad

La principal protección desplegada por el Registro de la Propiedad está destinada a aquella persona que adquiere, cumpliendo ciertos requisitos, un inmueble o derecho real de un transmitente que figura en el Registro como su propietario con facultades para disponer del mismo, aunque no sea el verdadero propietario. Este tercer adquirente es mantenido en la adquisición que realizó en virtud de la protección otorgada por el Registro y, también como consecuencia de esta protección, el verdadero propietario se va a ver privado de su propiedad.

En palabras del profesor Lacruz Berdejo, el Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad jurídica a quien realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que esta resulte ineficaz por no existir o resolverse el derecho del transferente. La protección registral supone, así, quedar un verdadero titular privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era.

El Tercero Hipotecario y el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Por este motivo, se habla de la Ley Hipotecaria española como una ley de terceros, al ser este tercer adquirente el principal protagonista de nuestro sistema registral. A este tercero adquirente, denominado también tercero hipotecario, se refiere el art. 34 de la Ley Hipotecaria en los siguientes términos:

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgamiento por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.»

Requisitos para la Protección de la Fe Pública Registral

Los requisitos exigidos por este artículo para que el tercer adquirente goce de la protección de la fe pública registral son los siguientes:

• La adquisición ha de ser a título oneroso: Es necesaria la existencia de una contraprestación patrimonial determinada y exigible del adquirente. Los adquirentes a título gratuito (herencia, donación, etc.) tendrán solamente la protección que tendría la persona de quien adquirieron. Por otra parte, no tienen la condición de oneroso la aportación de bienes a una sociedad, la división de la cosa común y la transacción – Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1982 y de 21 de enero de 1985.
• El acto adquisitivo oneroso ha de ser necesariamente válido: Como señala la jurisprudencia (Sentencia del T.S. de 25 de julio 1996), «para que el art. 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero, pues si fuera nulo se aplicaría el art. 33 y la declaración afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido». Así, si el inmueble fue adquirido en virtud de un contrato de compraventa que está viciado de una causa de nulidad de pleno derecho, no se desplegaría la protección registral de la fe pública.
• El transmitente ha de estar legitimado por el Registro de la Propiedad: En otras palabras, es necesaria la previa inscripción del inmueble a favor del transmitente. A título de ejemplo, la Sentencia del T.S. de 11 de febrero de 1993 señala que «no puede aplicarse el art. 34 de la Ley Hipotecaria a favor del comprador de unas fincas, habida cuenta de que estas no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la celebración del indicado contrato».
• Inscripción de la adquisición por el adquirente: No basta, pues, con la inscripción del transferente; ha de inscribirse la adquisición del tercero para su protección. A este respecto conviene aclarar que, en el derecho español, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria; se basa en el principio de voluntariedad, lo que significa que la decisión de inscribir la adquisición inmobiliaria depende de la voluntad del adquirente.
• La adquisición debe realizarse de buena fe: El adquirente ha de creer, en primer lugar, que el titular registral es el verdadero titular y, en segundo lugar, que ostenta un poder de disposición suficiente para realizar el negocio dispositivo.

Etiquetas: derecho inmobiliario, Ley Hipotecaria, Registro de la Propiedad, seguridad jurídica, Tercero Hipotecario