Hechos del Caso: Nulidad de Compraventa y Cobro de Frutos Civiles

Lily Lourdes Velarde Álvarez y sus hermanos eran copropietarios de un inmueble en Cusco, el cual fue subdividido. El 8 de febrero de 2007, Lily celebró una transacción extrajudicial con María Emperatriz Guzmán Hidalgo para comprar la fracción N.º 4 del predio por USD 165,000.00. Ante la negativa de la vendedora a recibir el pago, Lily realizó una consignación judicial.

Pese a ello, el 22 de julio de 2008, María Guzmán vendió el inmueble a Roberto Carreño Usandivares y Yolanda Báez Cutipa, quienes ya habían reconocido previamente a Lily como propietaria y firmado con ella un contrato de alquiler.

Lily demandó la nulidad del acto jurídico de compraventa, solicitando también la cancelación registral y el pago de frutos civiles (alquileres dejados de percibir).

En primera instancia se declaró fundada la nulidad, pero infundado el pago de frutos. La apelación revocó en parte y reconoció el derecho a los frutos. Finalmente, en casación, la Corte Suprema anuló la sentencia de vista y confirmó la de primera instancia, al determinar que la demandante no tenía derecho de propiedad al momento de los hechos, por lo que no podía exigir frutos civiles.

Controversia Jurídica del Caso:

¿Tiene derecho la demandante, Lily Lourdes Velarde Álvarez, al cobro de frutos civiles (alquileres) derivados de un contrato de arrendamiento, a pesar de no haber adquirido formalmente la propiedad del inmueble al momento del hecho?

Explicación Breve para Sustentar:

La controversia gira en torno a si el contrato de arrendamiento firmado entre Lily y Roberto Carreño genera una relación jurídica válida para exigir el pago de frutos civiles, pese a que Lily no tenía título de propiedad inscrito al momento de los hechos. La Corte Suprema concluye que sin ser propietaria ni existir una relación jurídica válida, no se puede exigir el pago de frutos conforme al artículo 891 del Código Civil.

Fundamentos de los Derechos Reales y los Bienes

1. Los Derechos Reales

Los Derechos Reales son poderes jurídicos que otorgan a una persona (física o jurídica) el control directo sobre un bien, permitiéndole disfrutar de él sin más limitaciones que las establecidas por la ley. Estos derechos son inmediatos y absolutos, lo que significa que el titular puede ejercerlos sin necesidad de intervención de terceros y frente a todos (erga omnes).

2. Los Bienes en el Ámbito Jurídico

En el ámbito jurídico, un bien es cualquier objeto o derecho que puede ser valorado económicamente y que generalmente tiene un dueño o poseedor. Los bienes pueden ser materiales (corporales) o inmateriales (incorporales), como derechos de propiedad intelectual o industrial.

Clasificación de los Bienes:

• Bienes corporales
• Bienes incorporales
• Bienes muebles
• Bienes inmuebles
• Bienes de dominio público
• Bienes de dominio privado

3. La Propiedad: Derecho Real por Excelencia

La propiedad es el derecho real por excelencia y es considerado un derecho fundamental.

4. Facultades de los Derechos Reales

Los derechos reales confieren a su titular diversas facultades, entre las que destacan:

• Ius Abutendi: Derecho de disponer del bien.
• Ius Fruendi: Derecho de gozar de los frutos que el bien produce.
• Ius Utendi: Derecho a usar el bien y decidir cómo utilizarlo.
• Ius Reivindicandi: Mecanismo de defensa de la propiedad, que permite al propietario reclamar el bien de quien lo posea indebidamente.

5. Distinción entre Cosa y Bien

Es fundamental diferenciar entre «cosa» y «bien» en el ámbito jurídico:

• Cosa: La cosa es cualquier objeto material o inmaterial, sin importar si tiene valor económico o utilidad.
• Bien: El bien es una cosa que tiene valor económico, puede ser apropiada y genera algún interés. Para que una cosa sea considerada un bien, debe ser útil, susceptible de apropiación y generar algún interés. Todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes, ya que para ser un bien, la cosa debe ser útil y susceptible de apropiación.

6. Partes Integrantes y Partes Accesorias de un Bien

Partes Integrantes:

Se refiere a aquellos elementos que forman parte inseparable de un bien principal. Estas partes son esenciales para la existencia y funcionamiento del bien.

Características de las Partes Integrantes:

• Indisolubilidad: Las partes integrantes no pueden ser separadas del bien principal sin causar daño o alteración significativa. Esto implica que cualquier acto jurídico relacionado con el bien debe incluir también a sus partes integrantes.
• Titularidad: No pueden ser objeto de derechos singulares, lo que significa que no pueden pertenecer a un titular distinto al del bien principal. En otras palabras, las partes integrantes dependen completamente del bien al que pertenecen y no pueden ser tratadas como entidades independientes.

Ejemplo: Una puerta de una casa es considerada parte integrante del inmueble; si se quita la puerta, la estructura de la casa se ve comprometida.

Partes Accesorias:

Son aquellos bienes que, sin ser componentes esenciales de un bien principal, están permanentemente destinados a servir a su propósito económico.

Características de las Partes Accesorias:

• Dependencia Funcional: Están destinadas a complementar la utilización del bien principal.
• No Esenciales: No son indispensables para el funcionamiento o la estructura del bien principal.
• Objeto de Derechos Singulares: A diferencia de las partes integrantes, los accesorios pueden ser objeto de derechos individuales por parte del propietario del bien principal.
• Afectación Permanente: Deben estar permanentemente afectadas a un fin económico u ornamental relacionado con el bien principal. El aprovechamiento pasajero no les otorga la calidad de accesorio.

7. Frutos y Productos

Frutos:

Los frutos son los provechos renovables que un bien produce sin alterar ni disminuir su sustancia. Esto significa que el bien sigue siendo el mismo después de producir los frutos.

Clases de Frutos:

• Frutos Naturales: Son aquellos que provienen del bien sin intervención humana, como los frutos de un árbol o los cultivos de un terreno.
• Frutos Civiles: Proceden de una relación jurídica, como intereses, alquileres o dividendos.
• Frutos Industriales: Requieren intervención humana para su producción, como los productos manufacturados.

Productos:

Los productos son bienes que se obtienen a partir de un bien principal, pero que pueden alterar su sustancia original. A diferencia de los frutos, los productos no son renovables en el mismo sentido, ya que su extracción o producción puede modificar el bien original.

Ejemplos: La madera extraída de un bosque o los minerales extraídos de una mina son productos porque su extracción altera la sustancia del bien principal.

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