Zonas de Ordenación Urbanística

Concepto de Zonas de Ordenación Urbanística

Son el conjunto de terrenos de una misma clase de suelo y con las mismas condiciones de uso y edificación. La calificación del terreno sobre el que se va a construir condiciona:

• Qué voy a edificar, que se corresponde con las tipologías edificatorias y por el uso.
• Qué aspecto tendrá mi edificio o cómo voy a edificar, que viene determinado por los parámetros edificatorios.

El criterio de agrupación de usos se utiliza para organizar y regularizar un territorio en concreto. Por ejemplo, evitar que se mezclen las industrias y sus problemas con las zonas residenciales. El uso global será la base de los diferentes tipos de construcciones y se diferencian en las categorías siguientes:

• Uso residencial: Se incluye en este uso las actividades de residencia de personas, excepto las residencias de carácter colectivo.
• Uso industrial: Se incluye en este las industrias.
• Uso terciario: Se incluye en este uso todos los comercios y la hostelería, contando también con parkings de pago o al aire libre.

Configuración de las zonas urbanísticas.

Se distinguen estos tres:

Las tipologías edificatorias son los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela. Son las siguientes:

• Manzana compacta: Es una manzana en la que predominan las construcciones respecto al espacio libre que hay en el interior de la construcción.
• Manzana cerrada: Es cuando la alineación de los interiores de los edificios tienen un espacio libre central que en la planta baja puede estar ocupado.
• Bloque exento: Es la edificación que está separada de los lindes de la parcela.
• Bloque adosado: La edificación está pegada a al menos uno de los lindes.

Parámetros Urbanísticos: Definiciones

Esta definición la encontramos en el reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana.

Capítulo I: Parámetros Relativos a la Manzana y el Vial

• Alineación de vial: Es la línea que separa la parcela privada de los espacios públicos.
• Ancho de vial en un punto: Es el menor espacio que hay entre una parcela y otra.
• Manzana: Es la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vial contiguas.
• Patio de manzanas: Es el espacio interior de una manzana que no tiene nada construido o solo tiene infraestructuras debajo del suelo, como por ejemplo un parking.
• Línea de rasante: Es el perfil longitudinal en el eje de la vía.
• Cota de rasante: La cota de rasante es la cota de nivel desde un punto de rasante.

Capítulo II: Parámetros Relativos a la Parcela

• Parcela: Se le llama parcela a cada una de las porciones en las que se divide una manzana.
• Parcela edificable: Se le llama parcela edificable a cualquier parcela que cumpla las condiciones de edificabilidad.
• Solar: El solar son las parcelas agrupadas antes de ser divididas en ellas, las cuales cumplen la ley urbanística valenciana.
• Lindes de parcela: Son las líneas perimetrales que delimitan la parcela.
• Linde frontal de la parcela: Son los lindes que delimitan la parcela del vial o del espacio libre público.
• Cerramiento de parcela: Son los elementos constructivos que separan la parcela de los espacios libres.
• Parcela mínima: Es la superficie mínima que ha de tener una parcela para poder ser edificable.
• Frente de parcela: Es la longitud del linde frontal.
• Círculo inscrito: Es el círculo de menor diámetro que se puede inscribir en una parcela.
• Ángulo medianero: Es el ángulo que forma el linde frontal de la parcela con uno de los lindes contiguos.

Capítulo III: Parámetros Relativos a la Posición de la Edificación

• Alineación de la edificación: Son aquellas líneas que establecen el límite edificable del no edificable.
• Alineación de la edificación en planta baja: Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente a la planta baja.
• Alineación de la edificación en plantas de pisos: Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente a las plantas de pisos.
• Alineación de volumen: Son líneas que marcan el límite entre espacios edificables y no edificables, tanto públicos como privados, permitiendo cuerpos volados o elementos salientes.
• Distancia al linde: Es la separación entre el linde de la parcela y el punto más cercano de la edificación.
• Retranqueo de la edificación: Se refiere al retiro de un tramo de la fachada respecto a la alineación de la vía.

Profundidad edificable: Es la distancia desde la alineación de la vía hasta el límite posterior de la edificación, permitiendo cuerpos.

Condiciones de Diseño y Calidad en Viviendas

Anexo II: Terminología

• Altura libre general: Distancia vertical desde el pavimento hasta el techo.
• Altura libre mínima: Distancia desde el pavimento hasta el primer obstáculo fijo.
• Aseo: Espacio destinado a la higiene personal, con inodoro y lavabo.
• Baño: Área de higiene que incluye inodoro, lavabo y ducha o bañera.
• Condiciones límite: Parámetros cualitativos y cuantitativos que establecen mínimos, sin requerir cumplimiento si se exceden.
• Dimensión libre: Separación entre elementos regulados en diferentes direcciones.
• Elementos comunes del edificio: Espacios necesarios para el funcionamiento de edificios con varias viviendas.
• Línea de huella: Proyección horizontal en escaleras que indica la posición de una persona al pasar.
• Residuos ordinarios: Residuos urbanos excluyendo ciertos tipos como animales muertos o escombros de obras.
• Servicios comunes de uso colectivo: Espacios que cumplen funciones básicas en edificios de viviendas.
• Valor límite: Parámetro que define las características mínimas o máximas de un elemento.
• Ventilación natural: Renovación de aire por acción del viento o diferencias de presión.

Superficies Útiles Mínimas

El artículo establece que la superficie útil mínima de una vivienda es de 30 m² y de 24 m² para un apartamento. Además, menciona que las viviendas pueden tener diferentes niveles de compartimentación, dependiendo de cómo se organicen los espacios.

En las viviendas de dos o más dormitorios, al menos uno debe tener 10 m² útiles. El lavadero puede estar en la cocina, baño, aseo o en un espacio específico, asegurando el espacio necesario para los aparatos. También puede estar en un área común del edificio. En viviendas no compartimentadas, los espacios deben cumplir con las dimensiones especificadas. Todas las viviendas deben tener un baño, y las de tres o más dormitorios deben incluir un aseo adicional.

Dimensiones Lineales

El texto establece que la altura libre mínima en viviendas debe ser de 2,50 m, permitiendo descuelgues hasta 2,20 m en un 10% de la superficie útil. En áreas como baños y cocinas, la altura mínima es de 2,20 m. Además, se mencionan dos tipos de figuras que deben poder inscribirse en los recintos: las figuras libres de obstáculos para facilitar la circulación, que pueden superponerse, y las figuras para mobiliario, que son específicas para cada mueble y no se pueden superponer.

Los baños y aseos se diseñarán en función de los aparatos sanitarios que incluyan, teniendo en cuenta el espacio necesario para cada uno y su uso, permitiendo que las áreas de uso se superpongan.

4. El lavadero se dimensionará de acuerdo con los aparatos que contenga, considerando el área adscrita a cada aparato para lavado así como la zona de uso de este. Las zonas de uso podrán superponerse.

Circulaciones Horizontales y Verticales (Artículo 4)

1. Accesos: Las puertas de acceso deben tener un hueco libre de al menos 0,80 m de ancho y 2,00 m de alto. Además, debe haber un hueco exterior de más de 0,90 m de ancho y 1,50 m² de superficie para facilitar el traslado de mobiliario. Las puertas de paso deben tener un hueco libre mínimo de 0,70 m de ancho y 2,00 m de alto.

2. Pasillos: La anchura mínima de los pasillos es de 0,90 m, permitiendo reducciones a 0,80 m en tramos de hasta 0,60 m, siempre que no superen el 25% de la longitud total del pasillo.

3. Escaleras: Las escaleras deben cumplir con las especificaciones del Documento Básico SUA del Código Técnico de la Edificación. La altura libre mínima es de 2,20 m, con descuelgues permitidos hasta 2,10 m en un área no mayor al 25% de la superficie de la escalera. Los rellanos deben tener un ancho igual al tramo más ancho y una longitud mínima de 0,70 m.

Cálculo de Escalera: Ejemplo Práctico

Pasos para el cálculo de una escalera:

1. Replanteo de altura, ancho y largo.
2. Calcular el número de contrahuellas (tabicas) para salvar el desnivel.
   Realizamos una primera aproximación, considerando la contrahuella de 0.18m: 3.49 / 0.18 = 19.38 contrahuellas. El número de contrahuellas entero en este caso es de 19, pues no se puede construir medio peldaño.
   Calculamos ahora la altura de las contrahuellas:
   h contrahuella = 3.49 / 19 = 0.1836m, y al ser menor que 0.185, cumple la normativa.
3. Calcular el ancho del rellano (meseta).
   A la dimensión del hueco 2.85m, donde queremos encajar el rellano, le restaremos 0.05m para poder revestir el canto del forjado en la planta superior.
   Por lo tanto,
   2.80m – 1m (ancho mínimo) = 1.80m.
   a) Si consideramos huellas de 0.29m; 1.8 / 0.29 = 6.2; si colocamos 6 huellas, 6 x 0.29 = 1.74m. El rellano nos saldría de 2.8 – 1.74 = 1.06m.
   b) Si consideramos huellas de 0.285m; 1.8 / 0.285 = 6.315; si colocamos 6 huellas, 6 x 0.285 = 1.71m. El rellano nos saldría de 2.8 – 1.71 = 1.09m ≈ 1.10m.
4. Calcular el número de huellas.
   Como puedes observar en el croquis, hemos considerado el rellano partido. La numeración indica la disposición de las contrahuellas que hemos calculado. Para el cálculo del número de huellas podemos utilizar la siguiente fórmula: N° Huellas = N° contrahuellas – 1 – N° de rellanos = 19 – 1 – 2 = 16 huellas.
5. Comprobar la altura libre de paso (altura de cabezada).
   Debemos calcular la altura libre que nos queda en la contrahuella 5:
   5 contrahuellas x 0.1836m = 0.918m (usando el valor calculado).
   Altura libre de paso = 3.19m – 0.918m = 2.272m. Como 2.272m > 2.20m, cumple la normativa.

Etiquetas: Calidad Residencial, Diseño de Viviendas, ordenación urbanística, Parámetros Urbanísticos, Urbanismo, Vivienda, Zonas Urbanísticas