Arrendamientos en España: Un Marco Legal Detallado

Este documento explora los aspectos fundamentales de los arrendamientos en España, diferenciando entre los contratos rústicos y urbanos, y detallando sus regulaciones, derechos y obligaciones.

Arrendamientos Rústicos

Los arrendamientos rústicos se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR).

Renta en Arrendamientos Rústicos

La renta es libremente pactada por las partes, quienes pueden establecer el sistema de actualización que deseen, utilizando cualquiera de los índices disponibles. En caso de que no se establezca una cláusula de estabilización, la renta a pagar será la misma, ya que no se presume una actualización si no se determina expresamente. Si la cláusula de estabilización no se deduce de manera clara, se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad, publicado por el INE.

Forma, Tanteo y Retracto

Regulado en el artículo 11 de la LAR, el contrato de arrendamiento rústico debe constar por escrito. No obstante, el Tribunal Supremo considera que arrendador y arrendatario pueden obligarse a formalizar el contrato por escrito (si una de las partes se niega, se puede acudir a la vía judicial para que el juez supla la obligación), aunque se permite que se trate de un contrato verbal.

En estos contratos, el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto:

• El derecho de tanteo consiste en que, si el arrendador, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, quiere vender o enajenar la finca, debe comunicárselo al arrendatario por si este desea comprarla.
• El derecho de retracto se ejerce cuando el arrendador vende la finca a una tercera persona sin notificarlo al arrendatario. En este caso, el arrendatario puede subrogarse en la posición del comprador en las mismas condiciones.

Aparcería

La aparcería se regula dentro de la Ley de Arrendamientos Rústicos y consiste en un contrato en el que una persona se obliga a ceder ciertos elementos o bienes de una explotación agraria a cambio de una parte alícuota de los frutos de esa explotación de carácter agrario o agrícola.

La duración de la aparcería suele ser de 1 año agrícola o de un ciclo de cultivo. En ningún caso debe considerarse que la relación entre el dueño de la finca y el aparcero es una relación laboral, sino que es plenamente civil.

Al finalizar la aparcería, el aparcero tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el dueño quiera arrendar la finca. El aparcero podría subrogarse en la posición del arrendatario en las mismas condiciones.

Arrendamientos Urbanos

Los arrendamientos urbanos son aquellos en los que una de las partes se obliga a dar a otra el uso de una finca urbana por un plazo y renta determinados. Así pues, existen dos figuras principales: el arrendador (propietario/acreedor) y el arrendatario (quien alquila/deudor).

Concepto y Regulación

El ámbito y la regulación de los arrendamientos urbanos vienen dados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley otorga un régimen protector para el arrendatario, pero también regula tanto los arrendamientos de vivienda (destinados a servir permanentemente de vivienda al arrendatario y a quienes convivan con él) como otros tipos de arrendamientos, como los de uso distinto de vivienda (aquellos cuyo uso primordial y con carácter general no es el de servir para vivienda), los cuales se rigen por la libertad de pactos, como veremos posteriormente.

Arrendamientos Excluidos de la LAU

Existen una serie de arrendamientos totalmente EXCLUIDOS de la LAU. La mayoría de estos casos están regulados por leyes sectoriales o especiales en referencia al sector correspondiente (art. 5 LAU) y son:

1. El uso de las viviendas asignadas a porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
2. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen.
3. Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, la finalidad principal sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. Se refieren a habitaciones-vivienda que se encuentren dentro de una finca rústica arrendada.
4. El uso de las viviendas universitarias.
5. Las viviendas amuebladas de uso turístico.

Además, el Decreto 113/2015 regula la vivienda vacacional en Canarias y establecía que no se podían alquilar viviendas vacacionales en zona turística. El Tribunal Supremo ha declarado que esto atenta contra la libre competencia, generando un vacío legal respecto a la posibilidad de alquilar. También ha declarado nula la disposición que prohibía alquilar una vivienda vacacional por habitaciones en zona turística.

Para poder operar como vivienda vacacional, debía constar en el registro correspondiente. El TS también dictaminó que esta exigencia iba contra el principio de libre competencia.

También hay que tener en cuenta que, según la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, se sanciona a quien utilice su apartamento o bungalow en zona turística como segunda vivienda o residencia habitual. El art. 3 de dicha ley intenta evitar el asentamiento y, por lo tanto, la residencialización de la zona turística, buscando regularizar la vivienda.

Arrendamientos de Viviendas (Suntuarias y No Suntuarias)

Los arrendamientos de viviendas se definen por ser aquellos que tienen que ver con una edificación habitable y cuya finalidad es satisfacer la necesidad permanente de vivienda (art. 2 LAU).

En cuanto al régimen de esta Ley y de estos arrendamientos, se rigen con carácter imperativo por lo dispuesto en los Títulos I y IV, y las partes pueden establecer pactos dentro de los márgenes que les permite la propia Ley (dado su carácter mayormente imperativo). Los casos no regulados por la Ley se rigen subsidiariamente por los pactos establecidos por las partes y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil.

Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos se distingue entre:

• Las viviendas SUNTUARIAS se caracterizan por tener una superficie superior a 300 metros cuadrados y cuya renta anual supere 5.5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. Dado que no necesitan una protección especial, se rigen por lo que acuerden el arrendador y el arrendatario. En su defecto, si no hay acuerdo, se rigen por el Título II de la LAU, que regula las viviendas no suntuarias, y supletoriamente, por las normas del Código Civil.
• Por exclusión, las viviendas NO SUNTUARIAS son aquellas reguladas por la LAU. NO deben confundirse con los arrendamientos de viviendas de temporada, ya que estos no persiguen satisfacer la necesidad de vivienda permanente (son un tipo de arrendamientos para uso distinto de vivienda).

Viviendas No Suntuarias: Duración y Prórrogas

Duración del Contrato

En las viviendas NO suntuarias, el contrato comienza en la fecha que conste en el mismo o desde la puesta a disposición del inmueble, si esta es posterior al contrato y así se prevé.

Ya en 2013, las medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler redujeron la duración de los plazos. Actualmente, el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de viviendas aumenta la duración, diferenciando si el arrendador es persona física o jurídica, como veremos a continuación.

La duración del contrato de arrendamientos de viviendas se encuentra regulada en el art. 9 de la LAU. En primer lugar, la duración es la libremente pactada por las partes, no existiendo un plazo mínimo para ello. Sin embargo, si dicho plazo pactado ES INFERIOR a 5 años (si el ARRENDADOR es persona física) o 7 años (si el ARRENDADOR es persona jurídica), el ARRENDATARIO puede imponer una duración mínima de dicho tiempo, prorrogándose año tras año. Dicha prórroga será OBLIGATORIA para el arrendador y POTESTATIVA para el arrendatario, SALVO que el ARRENDATARIO manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo (por ejemplo, si se pactan dos años y el arrendatario no comunica nada 30 días antes de que se cumplan, el contrato se prorroga un año más hasta alcanzar los 5 o 7 años).

Prórroga del Contrato

Una vez que se cumplen los 5 años (arrendador persona física) o 7 años (arrendador persona jurídica) o la duración superior pactada, si NINGUNA DE LAS PARTES COMUNICA con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación, el contrato se prorroga año tras año, hasta un máximo de 3 AÑOS. En este caso, la prórroga puede ser impedida por iniciativa tanto del arrendador como del arrendatario (a diferencia del caso anterior, donde solo el arrendatario puede finalizar el contrato).

Una vez superada la prórroga de los 3 años, se produce la tácita reconducción (art. 1566 CC).

En este caso, se establece que si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario permanece disfrutando del inmueble durante 15 días con el consentimiento del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción y de ahí nace un nuevo contrato que se puede distinguir entre:

• Arrendamiento rústico: si no se fija duración, se entiende que será de un año agrícola como mínimo (art. 1577 CC).
• Arrendamiento urbano (el que nos interesa): si no se fija duración, el nuevo contrato se prorrogará por semana, día o año en función de cómo se pague la renta (art. 1581 CC). Una vez cumplido el término, el arrendamiento cesa sin necesidad de requerimiento especial.

Por lo tanto, existe una prórroga potestativa para el arrendatario (ya que si este lo desea puede continuar en la vivienda hasta los 5 años) y obligatoria para el arrendador, SALVO una excepción: el ARRENDADOR PUEDE IMPEDIR LA PRÓRROGA OBLIGATORIA DE LOS 5 AÑOS siempre y cuando se den los siguientes requisitos:

1. El arrendador sea persona física.
2. Que haya transcurrido al menos un año de duración del contrato.
3. Que el arrendador haga constar de forma expresa en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo o para sus parientes de primer grado por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación.

Para poder ejercer esta excepción, el arrendador debe hacerlo constar expresamente en el contrato.

Existen otras prórrogas del contrato una vez finalizado el periodo obligatorio antes comentado (5 o 7 años) o las prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, como aquellas relativas a un año adicional por vulnerabilidad o por tres años adicionales si la vivienda se encuentra en una zona tensionada (art. 10 LAU).

Desistimiento del Contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurrida una duración mínima de 6 meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Además, las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta (art. 11 LAU).

Se permite introducir una cláusula que establezca una indemnización por cada año no cumplido en caso de desistimiento. Por ejemplo: en un contrato de 6 años de duración, si el arrendatario desiste al año (con la antelación de 30 días), y esta cláusula está en el contrato, deberá pagar una indemnización equivalente a un mes de renta por cada uno de los 5 años restantes.

En caso de fallecimiento del arrendatario, su cónyuge o pareja de hecho (en los términos previstos legalmente) podrá subrogarse en el contrato.

Renta en Arrendamientos Urbanos

En cuanto a la renta (art. 17 y ss. LAU), esta es libremente pactada, aunque en zonas declaradas tensionadas puede estar sujeta a limitaciones. Salvo pacto en contrario, la renta se paga mensualmente y deberá efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

En cuanto a la forma de pago, podrá realizarse en metálico o por medios electrónicos. En caso de que el pago se realice en efectivo, el arrendatario tendrá derecho a exigir al arrendador un recibo, salvo que el pago se realice por medios electrónicos, en cuyo caso el justificante bancario servirá como prueba.

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