C1. Caracterización Legal del Contrato de Obra

El contrato de obra está regulado en el Código Civil (CC) en los artículos 1588 a 1600. No obstante, será preferente en su ámbito de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 4 de octubre de 1989 lo define como el negocio jurídico por el cual una de las partes se obliga a ejecutar una obra para otra, por un precio cierto; contemplándose más que una actividad, el resultado de esa actividad. Esto exige que el contratista realice su cometido de acuerdo con lo establecido en el contrato y con la diligencia precisa.

Sus características son: consensual, oneroso, conmutativo y sinalagmático, que no requiere una forma especial.

C2. La Estructura del Contrato de Obra

Sujetos del Contrato de Obra

Pueden ser personas físicas o jurídicas. Los sujetos principales son el comitente (dueño de la obra) y el contratista. En el ámbito de la construcción inmobiliaria, se contemplan también otras figuras como el arquitecto, el arquitecto técnico, el promotor y el constructor.

El Promotor (Art. 9 LOE)

El promotor decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Existen diversas modalidades:

• Promotor en sentido amplio: Empresario que edifica con el fin de vender los inmuebles.
• Promotor-constructor: Sujeto titular de un derecho sobre el suelo que construye por sí mismo para enajenar lo edificado a terceros.
• Promotor-vendedor: Sujeto que encarga la obra al contratista para enajenar lo construido a terceras personas.

Obligaciones del Promotor (Art. 9 LOE)

• Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto.
• Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
• Suscribir el acta de recepción de la obra.
• Entregar al adquirente la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento.

El Constructor

El constructor suele ser una persona jurídica. Asume ante el promotor el compromiso de ejecutar, con medios humanos y materiales propios o ajenos, las obras o partes de las mismas.

Obligaciones del Constructor (Art. 11.2 LOE)

• Ejecutar la obra con sujeción al proyecto.
• Tener la titulación o capacitación profesional que le habilite para el cumplimiento de las condiciones.
• Designar al jefe de obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
• Formalizar las subcontrataciones dentro de los límites establecidos en el contrato.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.

Intervienen otros técnicos y profesionales cuyas competencias se detallan en la LOE. Cuando el comitente es una administración pública, su regulación y contenido deberán sujetarse a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y al Real Decreto 2/2000, de 23 de mayo, regulador del contrato de concesión de obras públicas.

Objeto del Contrato: Obra y Precio

La obra: Pueden ser objeto de este contrato todas las cosas, ya sean muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, siempre que presenten un resultado material, industrial o científico y que no se encuentren reguladas en contratos específicos.

La doctrina destaca la dificultad de aplicar la regulación unitaria contenida en los artículos 1588 a 1600 del Código Civil. Algunos autores se decantan por aplicar la teoría general de la obligación y del contrato. Sin embargo, la aportación de la jurisprudencia ha elaborado un cuerpo de doctrina con la finalidad de suplir las carencias del Código Civil.

El Precio

Deberá pagarse en el momento en que se entregue la obra, salvo pacto en contrario. El artículo 1544 del Código Civil establece que el precio debe ser cierto, pero la jurisprudencia ha entendido que la ausencia de fijación previa del precio no impide tener por cumplidos los requisitos del precio cierto. La realización de pagos parciales o adelantados **no** supone presunción de aceptación.

Formas de Fijación del Precio

1. Por ajuste o precio alzado: La realización de la obra se pacta por un precio global. El arquitecto puede pedir un aumento cuando se haya realizado un cambio, siempre con autorización del propietario.

2. Por piezas o medidas: El precio se pagará parcialmente a medida que se vayan entregando las unidades de la obra ejecutada. Cuando no se prevea nada al respecto, el precio deberá pagarse a la entrega de la obra.

3. Por administración o economía: El contratista compromete su actividad vinculándola a la obtención de un resultado. El precio se fijará en función del trabajo y de los materiales usados. El precio puede fijarse desde el principio con carácter inmodificable o puede formularse un presupuesto inicial.

C3. Contenido del Contrato: Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Contratista

Las principales obligaciones del contratista son ejecutar y entregar la obra en el plazo convenido.

Ejecución de la Obra

El objeto del contrato es una obligación de hacer: la realización de la obra pactada. Según el Código Civil, la ejecución de la obra puede implicar:

• Edificar o construir un edificio, aportando los materiales o utilizando los facilitados por el comitente.
• La fabricación y colocación de instalaciones accesorias de carácter fijo.
• Trabajos que modifiquen la forma y sustancia del terreno o del subsuelo.
• La reforma, reparación, conservación o demolición de edificaciones.

Durante la ejecución, el contratista debe atenerse a las instrucciones del comitente. A los profesionales se les exige una conducta adecuada a las reglas de su profesión (lex artis).

Responsabilidad: El contratista actúa a su riesgo y bajo su propia responsabilidad. Soportará la pérdida fortuita ocasionada por los materiales no idóneos, salvo que hubiera advertido al dueño de esta circunstancia.

Entrega de la Obra

El contratista debe entregar la obra al comitente de conformidad con lo pactado en el contrato. En el caso de bienes muebles, si el contratista no es el propietario de la obra, puede retenerla hasta que la otra parte pague.

Si el contratista aportó los materiales para ejecutar la obra, existen dos posturas:

• Existirá transmisión en el momento de la entrega (art. 609 CC).
• El comitente va adquiriendo progresivamente lo que se incorpora al suelo o a la cosa mueble de su propiedad, pero del resto no se convierte en dueño hasta la tradición.

El contratista deberá entregarla en el plazo pactado. Si no hay pacto, el artículo 1128 del Código Civil establece que lo fijarán los tribunales.

Incumplimiento: Si el contratista no entrega a tiempo, incurrirá en mora. Es común la inclusión de una cláusula penal que imponga al contratista una indemnización, ya sea alzada o proporcional al tiempo de retraso.

Obligaciones Accesorias del Contratista

• Guardar y custodiar el lugar donde se realice la obra, los materiales y la parte de obra ejecutada.
• Debe informar y aconsejar al comitente acerca de las cuestiones que se presenten durante la construcción, siempre dependiendo de la normativa específica aplicable.

Obligaciones del Comitente

El artículo 1544 del Código Civil establece que, en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Pago del Precio

Al comitente le incumbe el pago del precio, que deberá realizarse antes de la terminación de la obra y de su entrega. El artículo 1599 del Código Civil establece: «Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega».

Recepción de la Obra

La recepción de la obra es una obligación fundamental y correlativa a la obligación de entrega. Consiste en la asunción por parte del comitente de la obra de manera definitiva.

Las fases de la recepción por parte del comitente son:

• Aprobación: Implica la aceptación de la obra.
• Verificación: Consiste en comprobar que la obra ha sido ejecutada según lo convenido.
• Recepción: El comitente se hace cargo de la obra.

El retraso injustificado en la recepción pone en mora al comitente, desplazándose de su cargo los riesgos que pueda padecer la obra desde entonces.

El artículo 1589 del Código Civil establece: «Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla».

El artículo 1590 del Código Civil indica: «El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales».

• Si la recepción se ha efectuado sin reservas, provoca el desplazamiento del riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. Sin embargo, no implica por parte del dueño de la obra renuncia al ejercicio de acciones futuras.
• La mera puesta a disposición genera todos los efectos del cumplimiento.
• Concluida la obra, el constructor lo notificará al promotor, quien tendrá 30 días para proceder a la verificación de lo construido y a la recepción.
• La recepción es una declaración unilateral de voluntad: el promotor manifiesta su conformidad con la obra recibida. Puede ser total o parcial; de forma expresa o tácita.
• Otras obligaciones del comitente incluyen el deber de cooperación, facilitando al contratista la realización de la obra.

Garantías del Contratista

Preferencia del Crédito del Contratista

En las obras inmobiliarias, el crédito refaccionario del contratista se menciona entre los de carácter preferente, según el Código Civil:

• Artículo 1923.3 CC: «Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.»
• Artículo 1923.5 CC: «Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.»

Derecho de Retención

El artículo 1600 del Código Civil establece a favor del contratista un derecho de retención, permitiéndole retener la obra hecha (no una prenda) hasta el pago.

Acción Directa del Contratista

Es una práctica habitual que el contratista subcontrate con terceras personas para la realización de una partida concreta de la obra. A los subcontratistas de la obra, la ley les concede una acción directa para reclamar al comitente hasta la cantidad que este adeude al contratista en el momento de la reclamación.

Artículo 1597 del Código Civil

«Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación. Esta acción puede compeler a los proveedores, asalariados del contratista y a todos los acreedores del contratista.»

C4. Régimen de los Riesgos en el Contrato de Obra

Al contratista le incumbe asumir el riesgo de pérdida fortuita de los materiales por él aportados y del trabajo invertido en la ejecución de la obra, excepto en los siguientes casos:

• Cuando el comitente haya incurrido en mora en la recepción.
• Cuando la destrucción sea debida a la mala calidad de los materiales, siempre que el contratista hubiera advertido esta circunstancia al dueño de la obra.

Los riesgos que experimente la obra hasta que se produzca la recepción definitiva de la misma correrán a cargo del contratista, al igual que el riesgo económico de los materiales.

C5. Extinción del Contrato de Obra

Además de las causas generales de extinción de las obligaciones, el contrato de obra recoge algunas causas específicas:

Desistimiento Unilateral del Dueño (Art. 1594 CC)

El artículo 1594 del Código Civil establece: «El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella».

El contrato también se extingue por cualquier causa independiente de la voluntad del contratista que imposibilite la conclusión de la obra, especialmente si la obra se encargó atendiendo a las cualidades personales del contratista.

Muerte del Contratista (Art. 1595 CC)

El artículo 1595 del Código Civil dispone: «Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona».

El contratista o sus herederos tendrán derecho a ser indemnizados, según el artículo 1595.2 del Código Civil: «En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio».

C6. Responsabilidades y Garantías en la Construcción

Responsabilidad por Defectos o Vicios en la Obra

El contrato de obra no contiene una regulación específica que responsabilice al contratista por vicios que aparecen tras la entrega. El artículo 1591 del Código Civil fue el único precepto que regulaba la responsabilidad del arquitecto y del constructor en caso de ruina del edificio. Tras la entrada en vigor de la LOE, la doctrina no es unánime sobre si el artículo 1591 del Código Civil ha quedado derogado tácitamente por la LOE. El problema radica en si los tribunales están legitimados para seguir aplicando la interpretación jurisprudencial sobre la denominada ruina funcional de la obra.

Las personas jurídicas o físicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán de los siguientes daños materiales causados en el edificio:

• Durante **diez años**, por vicios o defectos que afecten a la cimentación o a elementos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio.
• Durante **tres años**, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Durante **un año**, por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

Los proyectistas que asuman los cálculos, estudios o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños derivados de los mismos. El director de la obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de la obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Si la dirección de la obra se realiza de manera conjunta, todos responderán solidariamente de la distribución que entre ellos corresponda.

Los Plazos de Garantía y Seguros de la LOE

El artículo 19 de la LOE establece un sistema de garantías que obliga a los agentes de la construcción a suscribir un conjunto de pólizas de seguros con el fin de cubrir su responsabilidad por los daños causados por defectos en la construcción.

• Un seguro de daños materiales para garantizar durante **un año** el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra.
• Un seguro de daños materiales para garantizar durante **tres años** el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Un seguro de daños materiales para garantizar durante **diez años** el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

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