Estudio de Títulos

Concepto y Objetivos

• Concepto: Examen acucioso de los antecedentes de un inmueble para determinar su situación jurídica.
• Objetivo General: Comprobar que el vendedor puede transferir el dominio pleno, libre e irrestricto, sin riesgo de evicción.
• Forma de antecedentes: Originales o copias autorizadas ante Notario (las copias simples quedan a criterio del abogado). Documentos extranjeros requieren legalización, traducción y protocolización.

Antecedentes Generales (Plazo 10 años / Vigencia máx. 60 días)

• Copia de escrituras públicas de compraventa (títulos translaticios) hasta enterar 10 años.
• Copia de inscripciones de dominio (Certificado de Dominio) hasta enterar 10 años.
• Certificado de Dominio Vigente (CBR).
• Certificado de Prohibiciones y Gravámenes (CBR) de los últimos 30 años.
• Certificados de No Expropiación (Municipal y SERVIU).
• Certificado de Avalúo Fiscal (SII) y Certificado de Deuda de Contribuciones (Tesorería).

Antecedentes Especiales (Si aplica)

• Recepción final (DOM).
• Gastos comunes al día (copropiedad).
• Mandatos/Personerías jurídicas anteriores.
• Certificados de Matrimonio / Régimen de bienes.
• Inscripciones de Posesión Efectiva y Especial de Herencia (si heredó).

Estructura del Informe

• Individualización del solicitante y de la propiedad (Fojas, N°, Año, deslindes, rol).
• Historia de transferencias (últimos 10 años): vendedores, estado civil, títulos, notaría, precio, cancelaciones.
• Metodología empleada y si se basó en estudios previos.

Conclusiones

Indicar si los títulos están en orden o detallar deficiencias y cómo subsanarlas. Incluir fecha, firma y datos del abogado.

Contrato de Mandato

Concepto y Características

Concepto (Art. 2116 CC): Contrato consensual en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo por cuenta y riesgo de la primera.

Características: Bilateral, normalmente oneroso, conmutativo, consensual e intuito personae. Su objeto es ejecutar un acto jurídico.

Solemnidades Excepcionales y Tipos

Solemnidades Excepcionales: Matrimonio, mandato judicial, o el otorgado por la mujer casada en sociedad conyugal para enajenar bienes raíces sociales.

Tipos: Poder simple / Carta poder (instrumento privado, puede ser ante Notario) o Escritura Pública (requiere repertorio, individualización, contenido/cláusulas y cierre).

Mandato Judicial

Se constituye por Escritura Pública, Acta ante el juez, o declaración escrita autorizada por el Secretario del Tribunal. Formas: Patrocinio y poder (en demanda/contestación o escrito simple) y puede ser delegado por el abogado.

Terminación (Causales)

• Cumplimiento del negocio.
• Vencimiento del plazo o condición.
• Revocación del mandante.
• Renuncia del mandatario.
• Muerte, quiebra, insolvencia o interdicción de cualquiera de las partes.
• Cesación de funciones del mandante.

Contrato de Promesa (Art. 1554 CC)

Concepto y Requisitos de Validez

Concepto: Las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en un plazo o condición. Genera una obligación de hacer.

Requisitos de Validez (Copulativos):

• Que conste por escrito (sea público o privado).
• Que el contrato prometido no sea ineficaz (legalmente válido).
• Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración.
• Que se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falte la tradición o las solemnidades legales.

Efecto ante Incumplimiento

Resolución más perjuicios, o ejecución forzada (el juez puede firmar a nombre del deudor).

Contrato de Compraventa de Bienes Raíces

Concepto y Características

Concepto (Art. 1793 CC): Una parte se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Características: Principal, bilateral, oneroso, conmutativo, de ejecución instantánea.

Solemnidad

Por regla general, la compraventa es consensual (acuerdo en cosa y precio). Excepcionalmente es solemne y requiere Escritura Pública en el caso de bienes raíces, censos, servidumbres y derechos hereditarios (para transferir el dominio se requiere la inscripción en el CBR).

Contrato de Arrendamiento (Art. 1915 CC)

Concepto y Características

Concepto: Contrato en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar un precio determinado.

Características: Consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.

Triple Objeto: Goce de una cosa, ejecución de una obra o prestación de un servicio.

Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (E.I.R.L. Ley 19.857)

Concepto y Constitución

Concepto: Persona jurídica con patrimonio propio distinto al del titular. Es siempre comercial, independiente de su objeto.

Constitución: Solo para personas naturales. Se constituye por Escritura Pública.

Menciones de la Escritura

• Datos del constituyente.
• Nombre de la empresa (nombre y apellido del titular, giro opcional y terminar en «E.I.R.L.»).
• Capital (dinero o especie y su valor).
• Actividad económica (objeto/giro específico).
• Domicilio.
• Plazo de duración (indefinido si se omite).

Extracto y Sanciones

Extracto: Resumen de las menciones mínimas autorizado por Notario. Plazo de 60 días desde la escritura para inscribirlo en el Registro de Comercio y publicarlo en el Diario Oficial.

Sanción por vicios: Omisión de solemnidades acarrea nulidad absoluta. Si es nula la constitución, el titular responde personal e ilimitadamente.

Administración y Contratos

Administración: Corresponde al titular (representación judicial y extrajudicial con plenas facultades). Puede designar un Gerente General por Escritura Pública.

Contratos Titular vs. E.I.R.L.: Solo válidos si constan por escrito y se protocolizan; deben anotarse al margen de la inscripción en un plazo de 60 días.

Responsabilidad Ilimitada del Titular (Excepciones)

• Actos fuera del objeto.
• Actos sin el nombre o representación de la empresa.
• Actos simulados o deudas supuestas.
• Retiros que no sean utilidades líquidas.
• Quiebra culpable o fraudulenta.

Terminación

Voluntad del empresario, llegada del plazo, aporte del capital a otra sociedad, quiebra, o muerte del titular (herederos pueden continuar el giro mediante gerente común por un máx. de 1 año). Debe declararse por Escritura Pública, inscribirse y publicarse en 60 días.

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