: Adquisición de Bienes Muebles y la Protección del Tercero de Buena Fe

El artículo 464 del Código Civil aborda el conflicto entre el verdadero propietario y quien adquiere de buena fe un bien mueble de quien no era su dueño. En este supuesto, se prefiere al adquirente de buena fe. El verdadero propietario solo tendrá derecho a una indemnización (relacionado con la adquisición a non domino).

Requisitos para la Adquisición a Non Domino de Bienes Muebles:

• Que se trate de bienes muebles.
• Que el comprador tenga la posesión de la cosa.
• Que el comprador actúe de buena fe.

En caso de adquisición a non domino de bienes inmuebles, el adquirente que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) será considerado un tercero hipotecario.

: Usucapión y Prescripción Adquisitiva

La usucapión y la prescripción se regulan en los artículos 1930-1975 del Código Civil. La usucapión (art. 1941 CC) requiere que la posesión sea pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño. Si además concurren buena fe y justo título (art. 1953 CC), se trata de usucapión ordinaria. Cuando no se dan estos dos últimos requisitos, es usucapión extraordinaria. Detrás de la usucapión subyace la inactividad del verdadero dueño y también se utiliza cuando no hay forma de probar la propiedad.

• La usucapión es incompatible con la ocupación.
• Los actos tolerados por el dueño no son válidos para adquirir por usucapión.
• Es importante distinguir el plus dominical de los actos que no son posesorios.
• No se pueden adquirir por usucapión las servidumbres continuas y no aparentes, ni las discontinuas, aparentes y no aparentes. El derecho de servidumbre se adquiere por usucapión en 20 años (solo las aparentes y continuas).

Reglas para el Cómputo de Plazos en Usucapión:

• Se puede sumar el tiempo del poseedor actual con el de su causante.
• El poseedor que hubiera realizado dos actos posesorios también lo será en el tiempo intermedio.
• El día en que comienza la usucapión se entiende por entero, pero el último día sí que debe cumplirse en su totalidad.

La usucapión ordinaria es un supuesto de adquisición a non domino. La adquisición no se haría automáticamente, sino cuando hubieran pasado 3 años (tesis germanista).

Extinción de Derechos Reales:

• Pérdida o destrucción de la cosa: Excepción: subrogación real, donde el derecho real recae sobre el objeto que lo sustituya.
• Consolidación.
• Renuncia.

Efectos Jurídicos de la Posesión

Los efectos jurídicos de la posesión incluyen la usucapión, la tutela jurídica (art. 446 CC) y la liquidación del estado posesorio en caso de mala fe. La tutela sumaria (art. 446 CC) permite la reivindicación de la posesión.

• El artículo 434 del Código Civil establece que la buena fe se presume.
• La posesión se adquiere por ocupación o tenencia material (art. 438 CC).

Pérdida de la Posesión (Art. 460 CC):

• Abandono.
• Cesión.
• Destrucción o pérdida.
• Posesión de otro (la acción para recuperarla prescribe en 1 año).

Tipos de Acciones de Tutela Sumaria:

• Interdicto de retener: ante perturbación de la posesión.
• Interdicto de recobrar: ante actos de despojo.
• Suspensión de obra nueva.

Para presentar una acción de tutela sumaria se debe acreditar:

• La prueba del estado posesorio (no hace falta acreditar si jurídicamente hay derecho).
• La prueba de que el estado posesorio ha sido lesionado por perturbación, despojo o nueva obra.

Liquidación del Estado Posesorio (Buena Fe):

• Derecho a retener los frutos obtenidos.
• Derecho de retención frente a gastos necesarios y compensación.
• Derecho a retirar los adornos, pero sin compensación.

Principios y Efectos del Registro de la Propiedad

Este tema aborda artículos clave de la Ley Hipotecaria y principios registrales:

• Artículo 32 LH: Los derechos reales inscritos son oponibles a terceros. Sin embargo, existen derechos reales que no necesitan estar inscritos para tener oponibilidad erga omnes, como las limitaciones legales del dominio (la ley ya es suficiente publicidad), las prohibiciones legales de disponer (art. 26 LH), los retractos de origen legal y las servidumbres aparentes.
• Artículo 33 LH: El registro no ampara actos nulos.
• Artículo 34 LH: Regula la protección del tercero hipotecario.
• Artículo 36 LH: Protección del tercero hipotecario frente a la usucapión. Si hay mala fe o pasa 1 año sin que el tercero hipotecario realice acto alguno, se prefiere al adquirente por usucapión.
• Artículo 38 LH: Principio de fe pública registral.
• Artículo 13 LH: Toda carga impuesta sobre un inmueble debe constar en el folio registral (principio de especialidad).
• Artículo 7 LH: Regula la inmatriculación.

Procedimientos de Inmatriculación:

Para la inmatriculación, debemos comprobar que las propiedades de la finca son correctas (evitar doble inmatriculación) y que la titularidad de quienes dicen ser propietarios es cierta. Los procedimientos de inmatriculación son:

• Expediente de dominio (art. 203 LH).
• Sistema de doble título (art. 205 LH): Se debe aportar el título de propiedad del que transmite y el título de escritura pública de aquella persona de la que adquirió el transmitente. Entre ambos títulos debe haber pasado al menos 1 año.
• Forma abreviada para alegar un solo título: El propietario actual demuestra con documento público que lleva poseyendo más de 1 año, debe transmitir en escritura pública y ambas escrituras deben coincidir a la perfección.
• Sistema de certificación librada por funcionario a cuyo cargo esté la administración de bienes inmuebles (art. 206 LH).

Con el sistema de doble título o de certificación, no se producen efectos de fe pública registral hasta que pasen 2 años.

El inmatriculante nunca puede ser tercero hipotecario. Si hay otra persona que puede certificar que es el dueño, puede reclamar la propiedad, sin importar el tiempo que pase. En caso de que el reclamante sea un tercero hipotecario, solo podrá reclamar la propiedad durante los 2 primeros años de la inmatriculación.

Principios Registrales:

• Fe pública registral.
• Especialidad.
• Tracto sucesivo: Ante complicaciones en la reconstrucción de la historia registral, la LH establece procedimientos para inscribir derechos sin tener que inscribir todas las titularidades (art. 208 LH, expediente de dominio, mismo procedimiento que el art. 203 LH).
• Rogación.
• Prioridad registral.
• Legalidad: El registrador tiene 15 días para llevar a cabo la calificación, controla el cierre registral y el tracto sucesivo.

En caso de contrato nulo por simulación, el registrador no podrá entrar a valorar, porque no es algo que se pueda deducir de la escritura pública.

Recursos contra la Calificación Negativa del Registrador:

Contra la calificación negativa del Registrador (que debe motivar la suspensión o denegación de inscripción, dependiendo de si el defecto es subsanable o insubsanable), existen dos tipos de recursos:

• El gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).
• El judicial ante la Administración de Justicia (Juzgados civiles de primera instancia).

Anotaciones Preventivas:

• Anotación preventiva de demanda: medida cautelar.
• Anotación preventiva de embargo: no es medida cautelar.

Acciones Protectoras de Derechos Reales

Acción Reivindicatoria (Art. 348.2 CC):

Requisitos que debe probar el demandante para la prosperidad de la acción:

1. Propiedad del actor:
   • Si es titular registral: goza de la exactitud registral del artículo 38 LH, y en este caso deberá ser el demandado quien certifique que la contraparte no es propietaria.
   • Si es tercero hipotecario: la única forma del demandado de acreditar la veracidad de su título es probar la nulidad del acto, ya que el registro no ampara actos nulos.

   Si el actor es titular registral o tercero hipotecario, es más sencillo. Si no, tiene que acreditar su título de propiedad y deberá remontarse en la cadena de transmisiones hasta 30 años.

2. Posesión del demandado: Acreditar que la cosa está siendo poseída por el demandado. Si los dos tienen título de propiedad, se debe elegir cuál es válido (posible fallo en cadena de posesión, se ha vendido 2 veces) aplicando el principio prior in tempore, potior in iure.
3. Identificación de la cosa: El demandado tiene que:
   1. Comprobar si sus títulos son contradictorios; si lo son, se debe investigar cuál es válido.
   2. Si ya adquirió la finca por usucapión ordinaria, al tener buena fe y justo título.
   3. La antigüedad de los títulos. (No es posible que dos adquieran por usucapión, es un derecho exclusivo y excluyente).

   Si se reclama solo un trozo, la investigación catastral debe ser más profunda, especialmente en zonas de límites inciertos.

Efectos de la Acción Reivindicatoria:

Devolución de la cosa y declaración de que el demandado no es el propietario. Ambos pueden pedir compensación.

Si el demandado es titular registral y el demandante es el propietario de la cosa, existe una discordancia entre el Registro y la realidad. Para evitar esta discordancia, el artículo 38.2º de la LH establece requisitos para la prosperidad de la acción reivindicatoria:

• El petitum de la demanda debe solicitar que se declare que el demandante es el verdadero propietario.
• Que se condene al demandado a entregar la posesión de la cosa.
• Que se le paguen los frutos.
• Se solicitará la rectificación en el registro del título de propiedad: este es un requisito de prosperidad. Si esto no ocurre, la sentencia podrá ser desestimada. Si se olvida la rectificación del registro (art. 38.2 LH), la acción será desestimatoria.

Acción Reivindicatoria en Ocupación de Viviendas:

Según el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), solo se acredita el título de propiedad y la ocupación no consentida. El demandado tiene un plazo de 5 días para presentar un título que acredite su derecho a poseer (art. 441.1 bis LEC). El procedimiento puede verse entorpecido por la tutela judicial efectiva. Si se cumplen los requisitos de vulnerabilidad, el procedimiento puede suspenderse durante 2 meses hasta que el Estado les encuentre una vivienda o solución al problema.

Acción Declarativa de Dominio:

El poseedor de un bien, con título de propiedad, pretende que su derecho de propiedad sea declarado por sentencia, frente a quien discute dicho dominio. No se solicita la entrega de la posesión del bien, ya que esta ya la tiene el demandante. Es una acción con componente preventivo: se busca que mediante una sentencia firme quede declarado el derecho de propiedad que resulta controvertido. Para obtener un título formal que permita la inmatriculación de la finca, a veces no hay más opción que promover una acción declarativa de dominio.

Los requisitos son los mismos que los de la acción reivindicatoria, con la única salvedad de que, al no dirigirse la acción contra quien posee la cosa, no es preciso probar la posesión del demandado.

Otras Acciones Protectoras:

• Acción negatoria y confesoria de servidumbre.
• Tercería de dominio y Deslinde (art. 595 LEC): Para que se levante el embargo, en todos los casos debe acreditarse la adquisición por medio del artículo 609 del Código Civil.

El Derecho de Propiedad

El derecho de propiedad se concibe como un derecho casi absoluto, que otorga la posibilidad de hacer uso del bien. Las limitaciones deben estar establecidas por la ley y son excepcionales.

Facultades del Propietario:

• Uso y disfrute.
• Disposición: Incluye la facultad de enajenar o vender la propiedad y de constituir otros derechos reales sobre ella, así como la facultad de alquilar.
• Gravamen: Constituir derechos de garantía, como el derecho de hipoteca.
• Exclusión: Facultad de excluir el acceso a la propiedad a terceros.

Límites al Derecho de Propiedad:

• Derecho de vecindad (arts. 348-350 CC):
  • Los derechos de luces y vistas (art. 580 CC). Cuando estemos ante una pared que sea contigua con una finca ajena pero no medianera, únicamente podremos abrir huecos de tolerancia.
  • Los huecos de tolerancia (art. 581 CC).
  • Las distancias de ventanas, balcones y voladizos (arts. 582 a 585 CC).
  • Adquisición por usucapión de las servidumbres de luces y vistas (remisión). Es muy difícil que se pueda adquirir por usucapión el derecho de luces y vistas.
  • Inmisiones (art. 590 CC).
• Medianería:
  • Presunción de medianería (art. 572 CC).
  • Gastos de reparación, construcción y mantenimiento (art. 575 CC).
  • Derecho de todo propietario medianero a alzar la pared medianera (art. 577 CC).
  • Derecho de todo propietario medianero a apoyar su edificio en la pared medianera (art. 579 CC).

Accesión:

La accesión es un modo de adquirir la propiedad de una cosa perteneciente a otro, por el hecho de haber quedado unida de manera inseparable a una cosa propia (art. 353 CC). El Código Civil resuelve este conflicto en los artículos 358 a 383, basándose en tres principios rectores:

1. La cosa accesoria sigue a la principal.
2. La mala fe.
3. La accesión solamente opera cuando dos cosas se hayan unido natural o artificialmente, de manera inseparable.

Accesión de Bienes Inmuebles:

Se produce cuando sobre un solar queda unida otra cosa por construcción, plantación o siembra sobre un suelo que no es propio. El Código Civil resuelve este conflicto de intereses partiendo de la regla general de que el suelo es lo principal y lo incorporado es accesorio: superficie solo cedit (la superficie cede ante el suelo). El dueño del suelo se hace con la propiedad de lo construido, plantado o sembrado sobre su propiedad (no es automático) (art. 358 CC).

• En caso de buena fe del que ha construido, el propietario podrá optar entre quedarse con lo construido pagando indemnización a la contraparte (art. 453 CC) u obligar al que construyó a que le pague el precio del terreno.
• En caso de mala fe del constructor, este pierde lo edificado sin indemnización.
• En caso de mala fe del dueño del suelo y buena fe de quien edifica: responsabilidad extracontractual, indemnización de daños y perjuicios.

Accesión Invertida:

Es una tesis jurisprudencial que se aplica en los siguientes supuestos: Hay dos fincas limítrofes y el propietario de una de ellas construye parte del edificio sobre suelo ajeno, extralimitándose en la construcción de su edificio sobre la finca vecina. Suele ocurrir en casos donde la mayor parte del edificio sí está construido sobre su propiedad, menos una pequeña parte (no la parte principal). Esto suele ocurrir por errores topográficos o problemas de deslinde. Debemos destacar que en estos supuestos hay buena fe por parte del que construye (a diferencia de la accesión de bienes inmuebles). El Tribunal Supremo decidió invertir los términos del artículo 358 CC, para que lo construido sea lo principal (no como antes, que lo importante era el suelo). Quien ha construido se queda con la propiedad del suelo pagando una indemnización al dueño del suelo.

¿Cómo se calcula esa indemnización? Esta indemnización consistirá en el valor del suelo ocupado. Además del valor del suelo ocupado, será por el menor valor que pueda tener el resto del solar como consecuencia de su pérdida de superficie.

Requisitos de la Accesión Invertida:

1. Estar ante construcciones extralimitadas: La parte principal está sobre suelo propio y solo una parte menos importante sobre suelo ajeno (si todo es en suelo ajeno no tiene sentido invertir la regla).
2. Buena fe por parte de quien construyó.
3. Lo construido sobre suelo ajeno tiene que tener más valor que el suelo, tienen que tratarse de elementos arquitectónicos de entidad. Ejemplo: Si lo que hay es una pista de tenis, una piscina, un patio, un jardín… no (no tiene más valor que el suelo seguro). Ejemplo: Sí valdría una vivienda.
4. Que lo construido sobre suelo ajeno sea inseparable del suelo. En caso de que sí lo sea, se separaría y no sería necesario aplicar dicha regla.

Accesión de Bienes Muebles:

Según el artículo 375 del Código Civil, el dueño de la cosa mueble principal se hace con la propiedad de la cosa accesoria que se le incorpora, indemnizando su valor al anterior dueño. Es preciso establecer unos criterios para determinar cuál es la cosa mueble principal, puesto que entre dos cosas muebles no puede jugar un criterio tan claro como el de la superficie solo cedit de la accesión inmobiliaria. Estos criterios vienen determinados en los artículos 376 y 377 del Código Civil:

• La regla general: es accesoria la cosa que se ha unido a otra para su adorno, uso o perfección (art. 376 CC). El artículo 378.2º CC introduce una corrección a esta regla general: cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquella puede exigir su separación, aunque sufra algún (razonable) detrimento la otra cosa a la que se incorporó.
• Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior, se considera principal la de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen (art. 377 CC).

Si el dueño de la cosa mueble principal hubiera incorporado de mala fe la cosa accesoria, el dueño de la cosa accesoria puede optar entre que se le pague su valor o que la cosa accesoria se separe, aunque para ello haya que destruir la principal; en ambos casos, además, con indemnización de daños y perjuicios.

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