15 Jul
Partes Procesales
En este proceso de nulidad de acto jurídico, las partes intervinientes son:
- Demandante: Lily Lourdes Velarde Álvarez.
- Demandados:
- María Emperatriz Guzmán Hidalgo (vendedora del bien).
- Roberto Carreño Usandivares (adquirente).
- Yolanda Báez Cutipa (adquirente).
Petitorio de la Demanda
La demanda se dirige contra la validez del contrato de compraventa celebrado el 22 de julio de 2008, sobre una fracción del inmueble ubicado en la calle Ayacucho N.° 140 (hoy 178), provincia del Cusco.
- Pretensión principal:
- Nulidad del acto jurídico de compraventa.
- Pretensiones accesorias:
- Cancelación de la inscripción registral.
- Cobro de frutos civiles por el uso del bien.
- Indemnización por daños y perjuicios (pretensión que fue posteriormente desistida).
Hechos Relevantes Expuestos por la Demandante
Según la actora, los hechos que motivaron la demanda son los siguientes:
- En el año 2007, suscribió una transacción extrajudicial con la demandada María Emperatriz Guzmán Hidalgo, mediante la cual se comprometió a adquirir una fracción del inmueble por USD $165,000.
- Intentó cumplir con el pago mediante carta notarial y posteriormente consignó judicialmente el monto; sin embargo, la vendedora no aceptó el pago y declaró resuelto unilateralmente el acuerdo.
- Pese a la situación anterior, la codemandada vendió el inmueble a Roberto Carreño y Yolanda Báez en el año 2008.
- Los adquirentes (Carreño y Báez), incluso antes de dicha compraventa, habían reconocido a la demandante como futura propietaria al firmar con ella un contrato de arrendamiento.
- Frente a estos hechos, la demandante consideró que el acto de compraventa fue doloso y perjudicial, por lo cual solicitó su nulidad y el pago de frutos civiles por la ocupación del inmueble.
Marco Normativo Aplicable
Para sustentar su pretensión, se invocaron las siguientes normas legales:
- Código Civil:
- Artículos 890 y 891: sobre requisitos y definición de frutos civiles.
- Artículo 1138, inciso 3: sobre la pérdida de frutos por culpa del acreedor.
- Artículo 1321: sobre la nulidad por fin ilícito.
- Código Procesal Civil:
- Artículos 122, 197, 367 y 396, además de los artículos VII y IX del Título Preliminar, relacionados con la motivación, valoración probatoria y nulidad procesal.
- Constitución Política del Perú:
- Artículo 139, incisos 3, 5 y 14: que garantizan el debido proceso, el derecho de defensa y la motivación escrita de las resoluciones judiciales.
Decisiones Judiciales por Instancia
Primera Instancia
- Se declaró fundada la nulidad del acto jurídico de compraventa y la cancelación del asiento registral.
- Se rechazó el pedido de frutos civiles, al considerar que la actora no consolidó su derecho de propiedad debido a que no cumplió con el pago dentro del plazo pactado.
Segunda Instancia (Apelación)
- Se revocó parcialmente la sentencia de primera instancia.
- Se declaró fundada la pretensión de frutos civiles, estableciendo el pago de 17 meses de alquileres por parte de los demandados (USD $2,500 mensuales), desde la fecha en que se admitió la consignación hasta el desalojo.
Tercera Instancia (Casación – Corte Suprema)
- Se declararon fundados los recursos de casación presentados por María Guzmán y Roberto Carreño.
- La Corte casó la sentencia de vista (segunda instancia) y confirmó el fallo de primera instancia, declarando infundada la pretensión de cobro de frutos civiles.
Fundamentos de la Corte Suprema
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema determinó que:
- La demandante no adquirió válidamente la propiedad, ya que no cumplió con el pago en la forma pactada.
- El contrato de arrendamiento suscrito con uno de los codemandados dependía del cumplimiento de la transacción extrajudicial, la cual no se perfeccionó.
- Por tanto, no existía una relación jurídica válida que generara la obligación de exigir el pago de frutos civiles.
- Adicionalmente, la Corte sostuvo que los efectos jurídicos de la consignación judicial no bastan para generar una relación que dé lugar a obligaciones económicas si no se acredita el derecho material de propiedad.
Conclusión Jurídica
La Corte Suprema interpretó que, al no haberse constituido la propiedad de forma válida a favor de la demandante, no correspondía el pago de frutos civiles. La sentencia de segunda instancia fue emitida sobre supuestos sin sustento legal ni fáctico, por lo que fue correctamente casada y se restableció la decisión de primera instancia, la cual se ajustaba al marco legal aplicable.
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