13 Ago
Elementos Personales del Contrato de Obra
En el contrato de obra, intervienen principalmente dos figuras clave: el contratista y el comitente o dueño de la obra, cada uno con sus derechos y obligaciones específicas.
El Contratista
El Contratista tiene derecho a recibir el precio pactado por la ejecución de la obra. Si la ejecución de la obra recayese sobre una cosa mueble, ostenta el derecho de retención, que consiste en que el contratista retiene el objeto hasta que el dueño le pague (artículo 1600 CC).
Obligaciones del Contratista
Las principales obligaciones del contratista son ejecutar, custodiar y entregar la obra tras su finalización en el plazo pactado. En los contratos de obra, especialmente en los de obra inmobiliaria para la construcción de edificios, se suele establecer una cláusula penal en caso de retraso en la entrega. En estos casos, el contratista deberá responder, salvo caso fortuito o fuerza mayor.
En segundo lugar, el contratista responde por el incumplimiento de sus obligaciones, sobre todo cuando se pierde la cosa o cuando se retrasa en la entrega. En este caso, el contratista debe responder hasta el momento de la entrega, salvo que incurra en mora o exista una mala calidad de los materiales y el comitente haya sido advertido. Después de la entrega de la cosa, si el riesgo de pérdida lo sufre el comitente, el contratista no responderá, salvo en el supuesto de construcción, reparación o rehabilitación de edificios.
En tercer lugar, el contratista tiene la obligación de responder por el trabajo ejecutado por las personas que hubiere contratado para la obra. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) incluye también a las personas subcontratadas para la ejecución de la obra. Cuando estos subcontratados sean los responsables de los daños en la ejecución de la obra, el contratista también responde.
Acción Directa del Artículo 1597 CC
Dentro de la posición del contratista, debemos tener en cuenta la acción directa recogida en el artículo 1597 del Código Civil (CC), que se concede con carácter amplio a los trabajadores y suministradores de materiales contra el dueño de la obra.
Esta acción se refiere a situaciones donde la obra hubiese sido contratada a precio alzado (lo que significa que se contratan tanto los materiales como el trabajo, y el pago se realiza en distintas fases). Aquí existe un contrato de obra entre el contratista y el dueño de la obra. El contratista, a su vez, contrata a los trabajadores que ejecutan la obra y a los suministradores de material. Si el contratista adeuda a estos (trabajadores y suministradores) cuando la obra se hubiese realizado a precio alzado, ellos pueden reclamar directamente al comitente de la obra, siempre y cuando este le deba al contratista, es decir, sea deudor del contratista (por ejemplo, si se encarga la construcción de un chalet a un contratista de forma alzada y este no paga o adeuda parte a los empleados o suministradores, estos pueden dirigirse al contratista o al comitente por la parte adeudada).
Así pues, existe un carácter preferente de cobro para los empleados y los suministradores, quienes tienen una acción directa (por ejemplo, si los empleados y suministradores han realizado parte o la totalidad del chalet y el contratista no les ha pagado, el comitente se ha beneficiado del trabajo de los empleados y de los materiales del suministrador, lo que implica un beneficio injusto).
El Comitente o Dueño de la Obra
El Comitente o Dueño de la Obra está obligado a recibir la obra una vez terminada y a pagarla. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que, una vez finalizada la obra, el dueño tiene la obligación de aceptarla y, desde que disponga de la certificación final de la obra, tiene un plazo máximo de 30 días y no puede negarse a su recepción.
Responsabilidad en la Construcción según la LOE
Anteriormente, la responsabilidad se regulaba en el artículo 1591 del Código Civil (CC). Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) el 7 de mayo de 2000, la responsabilidad se rige por esta última. Dicho artículo establecía que los arquitectos y contratistas eran responsables durante un periodo de 10 años en cuanto a ruinas físicas, como un derrumbamiento.
Sin embargo, el Tribunal Supremo (TS) creó el concepto de ruina funcional, que abarca aquellos defectos que exceden las imperfecciones corrientes y que engloban más aspectos que el derrumbe físico, siendo valorados por el juez.
En este caso, existía un plazo de garantía de 10 años desde la realización de la obra, durante el cual se presumía que los defectos eran imputables a los responsables, sin que el comitente tuviera la carga de la prueba. Además, el plazo de prescripción era de cinco años desde el conocimiento de dicho defecto.
Con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se estableció quiénes tienen derecho a exigir responsabilidad (legitimación activa para reclamar por vicios constructivos): el propietario o propietarios y los terceros adquirentes de todo o parte del edificio. Esta Ley se opone a lo establecido en el Código Civil (CC) en cuanto al plazo de garantías, ya que su artículo 17 diferenciaba distintos plazos para poder exigir responsabilidad:
- Durante diez años desde la recepción de la obra por parte del comitente, por los daños materiales causados en el edificio debido a vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Así pues, se trata de elementos estructurales que afectan la estabilidad.
- Durante tres años desde la recepción de la obra por parte del comitente, por los daños materiales causados en el edificio debido a vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud, ahorro de energía, protección contra el ruido, etc.). Se trata de vicios que afectan a la habitabilidad del edificio construido.
- Durante un año desde la recepción de la obra por parte del comitente, por los vicios de acabado o terminación de la obra.
Esta Ley establece, además, un plazo de prescripción distinto al del Código Civil (CC), determinando que será de dos años (artículo 18 LOE) a contar desde que se produzcan dichos daños (por ejemplo, si el daño aparece a los 6 meses de la recepción, se tiene un plazo de 2 años para exigir la acción de reparación o subsanación).
Es importante destacar que la responsabilidad por estos daños no exime de responder también por las obligaciones contractuales contraídas.
En cuanto a la responsabilidad, con carácter general, la responsabilidad por daños en la construcción es personal e individualizada de quienes originaron el daño. Esta responsabilidad será solidaria cuando no se conozca la causa del defecto o, en el caso de que se conozca, también se responderá solidariamente cuando hayan actuado varios profesionales sin conocer el grado de contribución de cada uno, debiendo responder los promotores en todo caso.
Así pues, una de las finalidades principales de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es proteger los derechos de los adquirentes de las edificaciones. Para ello, en los artículos 19 y 20 de dicha Ley se establecen seguros obligatorios para cubrir las responsabilidades civiles tanto del constructor como del promotor por daños materiales ocasionados en la edificación o por vicios o defectos constructivos, con el fin de proteger a los propietarios o terceros adquirentes.
Los Créditos Derivados del Contrato de Obra
Los créditos derivados son, con carácter general:
- Artículo 1600 CC: El de la ejecución sobre una cosa mueble, donde la persona que ejecuta la obra tiene derecho de retención hasta que se le pague el precio.
- Artículo 1597 CC: Relativo a la acción directa de trabajadores y suministradores contra el dueño de la obra.
Extinción del Contrato de Obra
Además de las causas generales de extinción de los contratos establecidas en el artículo 1156 del Código Civil (CC) (como la condonación, compensación o pérdida de la cosa), el contrato de obra también puede extinguirse por:
- Desistimiento del dueño de la obra: Incluso si la obra ya se encuentra empezada. En este caso, se deberá indemnizar al contratista por los gastos realizados y el beneficio industrial.
- Muerte del contratista o del arquitecto, o por imposibilidad física o psíquica de estos: Esto aplica en casos donde el contrato se hubiese celebrado teniendo en cuenta las circunstancias personalísimas de los mismos.
- Imposibilidad sobrevenida de ejecución: Se trata de causas imprevistas e insuperables para el contratista, en cuyo caso se deberá abonar la parte proporcional de la obra ejecutada.
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