DERECHO CIVIL III (Prof. Pérez Cánovas)

Conflictos de Vecindad: Aplicación del Artículo 582 del Código Civil sobre Vistas y Distancias Legales en Edificaciones

Caso Práctico Nº 4: Disputa por Apertura de Ventanas y Servidumbres de Vistas

D. Mariano Zarzalejos construye en el solar de su propiedad un edificio de 5 plantas. Doña Lara Peñafiel, propietaria del solar colindante, una vez hechas las mediciones pertinentes y cotejadas con el título de su propiedad, advierte que la construcción se ha levantado a un metro y 80 centímetros de la línea divisoria entre las dos fincas, por lo que ejercita la acción negatoria de servidumbre interponiendo demanda contra D. Mariano para que cierre las 24 ventanas con vistas rectas a su finca, abiertas en el edificio construido, por violar lo dispuesto en el artículo 582 del Código Civil (Cc). Don Mariano se opone a dicha pretensión y reconviene solicitando de forma subsidiaria:

1. Que no se admita la demanda por falta de legitimación pasiva y por no ser la jurisdicción civil la competente, ya que él procedió de conformidad con la consiguiente licencia municipal para construir abriendo las mencionadas ventanas. Luego, al existir un acto administrativo que ampara su derecho, considera que Doña Lara ha de reclamar ante la Administración Pública que lo autorizó, en vía administrativa, en primer lugar, y, una vez agotada ésta, ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
2. Que, en todo caso, se le reconozca el derecho a la adquisición de la franja de terreno de 20 centímetros de la finca colindante necesaria para regularizar la distancia de los dos metros exigida en el art. 582 Cc, con la correspondiente indemnización a Doña Lara por el valor de la misma y el quebranto o daño económico que represente para el resto de la finca, alegando, en apoyo jurídico de su pretensión, la doctrina jurisprudencial sobre construcción extralimitada y accesión invertida, con cita expresa de determinadas sentencias del Tribunal Supremo que la han extendido a situaciones como la suya.

Cuestiones a Resolver

1. ¿Qué pretensión prosperará?

El supuesto de hecho del caso práctico se refiere a una persona que, sin respetar las distancias que establece el artículo 582 del Código Civil al construir en su finca y abrir huecos en las paredes de esa construcción con vistas rectas a la finca colindante, lo hace a una distancia inferior a los 2 metros. Quien construye abriendo huecos (ventanas) en la pared con vistas rectas a la finca colindante lo hace a una distancia de 1,80 metros, por lo que no respeta la distancia que establece el mencionado artículo. La propietaria de la finca colindante interpone una demanda para que cierre esos huecos, ya que para que pueda abrirlos, el art. 582 Cc exige que se construya como mínimo a dos metros de la línea divisoria entre la finca en la que se construye y la finca vecina. Solo podría construir sin respetar esa distancia si hubiera adquirido un derecho real de servidumbre de luces y vistas por cualquiera de las formas de adquisición de este derecho real admitidas en la ley. Como parece ser que no existe ninguna de estas formas para que haya adquirido la servidumbre, la demandante interpone una acción negatoria de servidumbre, acudiendo ante la jurisdicción civil para que el juez, una vez que el demandado no pueda acreditar que tiene a su favor una servidumbre que le permita no respetar la distancia del art. 582 Cc, lo requiera a que cierre las ventanas. Esto se fundamenta en que la propiedad se presume libre de cargas, y aquel que dice ser titular de un derecho que la grava tendrá que probar cómo adquirió ese derecho real (ya sea de forma voluntaria, por usucapión o por cualquier otra forma de adquisición admitida para el derecho real en concreto). Si no es capaz de probarlo, el juez tendrá que dictar sentencia condenatoria favorable a la demandante, en nuestro caso, requiriéndolo a que cierre esos huecos porque no ha respetado la prohibición que establece el art. 582 Cc de que, si quiere abrir un hueco con vistas rectas a la finca colindante, esa pared deba guardar una distancia de 2 metros respecto de la finca vecina.

Análisis de la Primera Pretensión Reconvencional de D. Mariano: Falta de Legitimación Pasiva y Competencia Jurisdiccional

El demandado se defenderá, en primer lugar, alegando que no respetó esa distancia porque, previa petición de la licencia de obras (en la que figuraba, dentro del proyecto técnico de esa construcción, la distancia que guardaba de esa finca colindante), el Ayuntamiento lo autorizó a incumplir la norma y, por tanto, a quien debe demandar la demandante no es a él, sino al Ayuntamiento que lo autorizó a incumplir la norma del art. 582 Cc, para que este responda. Lo que está alegando en definitiva el demandado es la excepción de falta de legitimación pasiva: la relación jurídico-procesal no está bien constituida, ya que, en vez de demandar a quien debe responder (en vez de dirigir la demanda contra el responsable de esa construcción en cuanto a que no ha respetado la distancia), la ha dirigido contra él, y él no es el legitimado pasivamente. Además de que no está bien constituida la relación jurídico-procesal (y por esta excepción dilatoria, porque habría que iniciar de nuevo el proceso, con lo cual el proceso se va a dilatar en el tiempo), tampoco ha acudido a los órganos jurisdiccionales competentes para conocer de la demanda, ya que si se demanda por una actividad amparada por un acto de un órgano de la Administración, hay que hacerlo ante la jurisdicción contencioso-administrativa y no ante la jurisdicción civil. Se plantea si esta pretensión prosperará o no.

Para responder a esta primera pretensión del demandado, hay que remitirse a los principios generales del Derecho Administrativo y a preceptos como los contenidos históricamente en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955, cuya vigencia en aspectos no derogados ha sido matizada por legislación posterior, pero cuyos principios subyacentes en esta materia son relevantes). Por ejemplo, el antiguo artículo 10 de dicho reglamento establecía que los actos de las Corporaciones Locales por los que se intervenga en la acción de los administrados producirán efectos entre la Corporación y los sujetos a cuya actividad se refieren, pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre este y las demás personas. De forma similar, el antiguo artículo 12 era una concreción del anterior, estableciendo que las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.

Lo que estos principios y la doctrina consolidada indican es que la Administración Pública concedente de la licencia para que un sujeto desarrolle una actividad se declara estrictamente neutral frente a cualquier hipotético conflicto que en el orden privado pueda surgir entre un tercero y el sujeto peticionario de la licencia como consecuencia del ejercicio de la actividad que esa licencia autoriza. El particular no puede ampararse en la licencia para obtener una «patente de corso» frente al tercero perjudicado, lesionando un derecho que una norma privada le reconoce a este último.

Una licencia administrativa es necesaria para desarrollar cualquier actividad que tenga alguna repercusión pública o general. En el caso de la construcción, se precisa la licencia de obra, dirigida a autorizar una actividad constructiva, comprobando la Administración Pública que la concede que el proyecto técnico de esa construcción se ajusta a la legislación urbanística y al planeamiento urbano existente en ese municipio, así como que está redactado por técnicos competentes. La Administración, con esta comprobación previa, verifica que donde se quiere construir está autorizado a hacerlo (por ejemplo, que el suelo sea urbanizable o urbano consolidado y no rústico no urbanizable). Cuando se haya procedido a urbanizar ese suelo y se cumplan las obligaciones urbanísticas, la Administración comprobará que la edificación se ajusta al volumen de edificabilidad, altura, etc., y también a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 5 de noviembre de 1999 y al Código Técnico de la Edificación (CTE) (aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo), en lo relativo a funcionalidad, seguridad y habitabilidad.

Se deduce que la licencia que otorga el Ayuntamiento cuando alguien quiere construir va dirigida a proteger intereses generales. La Administración no tiene que comprobar si el que construye cumple con otros requisitos que pertenecen al orden privado, dirigidos a proteger intereses particulares. La protección de estos intereses privados se deja a la disponibilidad del titular de ese derecho privado, quien decidirá si quiere demandarlo o no; por eso, la Administración no tiene por qué indagar nada al respecto. Por esto, la Administración se declara estrictamente neutral en los conflictos que se puedan plantear si el que ejercita la actividad fundada en una licencia viola un derecho privado.

Cuando se concede la licencia de obra, no se podrá ocupar la edificación sin otra licencia, la licencia de primera ocupación, donde la Administración volverá a comprobar la conformidad de la obra con el proyecto y la normativa general.

En conclusión, de esa declaración de estricta neutralidad de la Administración Pública, se deriva: primero, que la concesión de la licencia no le impone al tercero perjudicado la obligación de acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa contra la Administración, pues su conflicto es con el particular que lesiona su derecho privado. Segundo, que la concesión de la licencia no atañe ni a la propiedad privada ni a la protección de la misma en las relaciones entre particulares, por lo que el particular afectado conservará todos sus derechos e instrumentos de defensa. Por tanto, esta primera pretensión de D. Mariano no prosperará.

Análisis de la Segunda Pretensión Reconvencional de D. Mariano: Adquisición por Accesión Invertida

En nuestro ordenamiento jurídico no se prohíbe que el propietario de una finca pueda levantar una pared en el mismo límite con la finca colindante; lo único que se prohíbe es que en esa pared pueda abrir huecos o ventanas con vistas sobre la finca vecina, porque si quiere hacer esto, entonces ha de respetar, a la hora de levantar esa pared, las distancias previstas en el artículo 582 del Código Civil. Como hemos visto, esas distancias dependen de que a través de los huecos o ventanas se tengan vistas rectas u oblicuas: si se tienen vistas rectas, la distancia es de 2 metros; si se tienen vistas oblicuas (es decir, desde la ventana no se puede ver la finca colindante sin girar la cabeza), la distancia es de 60 centímetros. Luego, lo que establece el art. 582 Cc es una limitación por razón de vecindad, un límite al derecho de propiedad señalado para los propietarios de fincas colindantes, y cuya finalidad es proteger el derecho a la intimidad de los propietarios de dichas fincas.

Con carácter excepcional, el artículo 581 del Código Civil autoriza a quien construye la pared a que pueda abrir en ella los llamados huecos de tolerancia, que son huecos abiertos o bien a la altura de las carreras (techos) o inmediatos a los techos, o al nivel del suelo, que no pueden ser mayores de 30 centímetros en cuadro, y con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Estos huecos tienen la única finalidad de que reciba luz, pero no vistas, y sin posibilidad de poder asomarse a través del hueco. El propietario de la finca colindante, si adquiriera la medianería de la pared o si levanta pared contigua a la del vecino, podría cerrarlos. Por tanto, esos huecos suministrarán luz al que construye sin respetar esa distancia en la medida en que lo tolere el vecino.

Las distancias del art. 582 Cc constituyen una relación de vecindad, un límite recíproco al derecho de propiedad. Para que alguien pueda construir sin respetar la distancia de 2 metros, es necesario que se constituya una servidumbre de luces y vistas, siendo titular el propietario del predio dominante (el que construye sin respetar la distancia) y soportándola el propietario del predio sirviente (el que padece las vistas).

Respecto a la pretensión de D. Mariano de que se le reconozca el derecho a la adquisición de la franja de terreno mediante la doctrina de la accesión invertida, el Tribunal Supremo (TS), en sentencias más recientes, la ha rechazado en supuestos como el presente por dos razones fundamentales:

1. La doctrina de la accesión invertida es una doctrina de creación jurisprudencial y de carácter excepcional y, por tanto, ha de interpretarse de forma estricta. Es excepcional porque el principio general en materia de accesión es superficies solo cedit. El TS la aplica en casos de laguna legal, como la construcción extralimitada. Si no se dan todos sus requisitos, no puede aplicarse. Un requisito esencial es que sea una construcción extralimitada en suelo ajeno (edificio en terreno propio invadiendo de buena fe suelo colindante). En este caso, la construcción está en terreno propio, y el problema es el incumplimiento de distancias para ventanas, no una invasión de suelo. No se cumple este requisito.
2. La segunda razón se basa en el artículo 117.1 de la Constitución Española (CE): la sumisión de los jueces al imperio de la ley. Si hay una norma que regula el conflicto (art. 582 Cc), el juez debe aplicarla. La consecuencia de incumplir el art. 582 Cc es cerrar los huecos o adecuarlos. El juez no puede aplicar una solución distinta (accesión invertida, para supuestos diferentes) y dejar de aplicar la norma específica, pues estaría actuando como legislador y violando la división de poderes.

Por consiguiente, esta segunda pretensión reconvencional de D. Mariano tampoco prosperaría.

En definitiva, la pretensión que prosperará será la de Doña Lara Peñafiel, debiendo D. Mariano cerrar las ventanas abiertas en contravención del artículo 582 del Código Civil.

2. De no prosperar la reconvención de D. Mariano, ¿podría evitar el cierre de los huecos de las ventanas instalando en ellas material traslúcido?

Sí, para evitar el mal mayor que sería el verse privado de vistas y de luces de forma absoluta, D. Mariano podría considerar la instalación de un material translúcido.

a) ¿Qué requisitos deberá cumplir?

El Tribunal Supremo ha establecido que no se violaría el artículo 582 del Código Civil cuando, sin respetar la distancia legal, se utiliza un material de construcción translúcido para cubrir los huecos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que ese material translúcido sea sólido y resistente (ej. pavés o bloques de vidrio), con un índice de fractura que no lo haga frágil.
• Que dicho material, si bien permita el paso de la luz, no faculte la visión de formas nítidas a través de él, sino, como mucho, de sombras o perfiles difusos.

El TS considera que, si se cumplen estos requisitos, no se han abierto «huecos» o «ventanas» en el sentido del art. 582 Cc. Adicionalmente, es fundamental para garantizar la protección de la intimidad que:

• Esas ventanas o huecos cubiertos con material translúcido no puedan abrirse, es decir, que sean fijos y permanentemente cerrados, sin posibilidad de manipulación desde el interior para obtener vistas.

b) ¿Produciría efectos de adquisición por usucapión de la servidumbre de luces y vistas?

No. Según el artículo 537 del Código Civil, solo se pueden adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. La servidumbre de luces y vistas, conforme al artículo 532 del Código Civil:

• Es continua: su uso es o puede ser incesante, sin intervención humana (las luces y vistas se disfrutan continuamente).
• Es aparente: se anuncia por signos exteriores visibles (un hueco en una pared).

Por tanto, la servidumbre de luces y vistas podría, en principio, adquirirse por usucapión (20 años, art. 537 Cc). Si el hueco está en pared propia (como en este caso), la servidumbre es negativa, y el plazo de usucapión se cuenta desde el acto obstativo (art. 538 Cc): el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido formalmente al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha declarado que los huecos o ventanas cubiertos con material translúcido que cumplan los requisitos mencionados (sólido, resistente, no permitir visión nítida y ser fijo) deben considerarse como muros opacos o paredes ciegas a efectos del artículo 582 Cc. Por ende, no constituyen un signo aparente de servidumbre de vistas que permita su adquisición por usucapión. Al no permitir vistas directas, no se considera que exista el «disfrute» de una servidumbre de vistas como tal.

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