Venta de Cosa Ajena

El artículo 1815 dispone: «La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo». Es válida porque existe un objeto sobre el cual recae la obligación del vendedor y no hay imposibilidad de entregar la cosa, ya que aquel puede llegar a adquirirla del dueño, incluso por prescripción adquisitiva.

• Sentido amplio: Hacer ajeno lo que está dentro de mi dominio o esfera de acción y pasa a la esfera de otro. Es similar al tránsito de la mera tenencia.
• Sentido estricto: Transferir el dominio. Se sostiene que la venta no es un acto de enajenación, sino un contrato creador de obligaciones que, en su calidad de justo título, habilita al comprador a adquirir el dominio por prescripción.

Efectos de la venta de cosa ajena

Existen tres hipótesis principales:

• Si el vendedor ha entregado la cosa: El verdadero dueño tiene derecho a reivindicarla (inoponibilidad), excepto cuando el dueño ratifica la venta (art. 1818) o cuando el comprador ha adquirido la cosa por prescripción.
• Si el vendedor no ha entregado la cosa: Si el dueño reivindica la cosa del vendedor, este queda imposibilitado de cumplir su obligación.
• Caso especial (Art. 1819): Si posteriormente el vendedor adquiere el dominio, se entenderá que el comprador es dueño desde que se hizo la tradición.

El Precio en la Compraventa

Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida; constituye el objeto de la obligación del comprador y la causa de la del vendedor.

Requisitos del precio

• Pactado en dinero: Es un requisito que se desprende del artículo 1879; debe ser pactado en dinero, aunque no es forzoso que se solucione en la misma moneda.
• Real: Debe ser fijado de tal manera que sea manifiesto que el vendedor tiene derecho a exigirlo y el comprador la obligación de pagarlo.
• Determinado: Debe conocerse la cantidad precisa o ser determinable mediante las reglas o datos que el contrato contenga.

Solemnidades en la Compraventa

Solemnidades legales ordinarias

Se exige escritura pública en los siguientes casos:

• Compraventa de bienes raíces.
• Compraventa de censo (derecho real que persigue la cosa).
• Compraventa de derecho de servidumbre.
• Compraventa de derecho de herencia (art. 1909 y 1910).

Solemnidades legales especiales

Establecidas por la calidad de las personas:

• Venta de bienes raíces de incapaces (requiere autorización judicial).
• Venta de bienes raíces de personas sometidas a guarda (requiere pública subasta, art. 255 y 393).

Solemnidades voluntarias (Art. 1802)

Dan derecho a las partes a retractarse antes de otorgarse la escritura o efectuarse un principio de entrega.

Las Arras (Art. 1803 a 1805)

Consisten en la suma de dinero o cosas muebles que se dan en prenda (garantía) de la celebración del contrato.

• Como prenda de celebración: Permiten retractarse. Si se retracta quien dio las arras, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe restituirlas dobladas.
• Como parte del precio: Se presume de derecho que otorgan la facultad de retractarse si no se estipula lo contrario.

Incapacidades Especiales (Art. 1796 a 1800)

Existen prohibiciones para comprar o vender entre cónyuges no separados judicialmente, administradores de establecimientos públicos, tutores, curadores, mandatarios y albaceas, bajo sanción de nulidad absoluta o relativa según el caso.

Obligaciones del Vendedor

1. Entrega de la cosa vendida

El vendedor debe conservar la especie o cuerpo cierto hasta la entrega. Si hay pérdida o deterioro por culpa del vendedor, este responde según el art. 1547. Si es fortuito, el riesgo es del comprador (salvo en venta condicional).

2. Saneamiento de la cosa vendida

El vendedor debe amparar al comprador en el dominio y la posesión tranquila y pacífica.

Saneamiento de la evicción

Ocurre cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial (art. 1838). El vendedor debe:

1. Devolver el precio de la cosa vendida.
2. Indemnizar las costas del contrato.
3. Devolver el valor de los frutos entregados al tercero.
4. Indemnizar las costas del juicio.
5. Devolver el aumento de valor obtenido por la cosa.

Prescripción: La obligación de amparo judicial es imprescriptible, pero la de saneamiento por evicción (restitución e indemnización) prescribe en 4 años desde la sentencia.

Etiquetas: Compraventa, derecho civil, obligaciones del vendedor, saneamiento de la evicción, solemnidades legales, venta de cosa ajena