Momentos y Excepciones para Exigir la Tradición

Por regla general, la tradición debe efectuarse inmediatamente después de celebrado el contrato (art. 681). Sin embargo, existen tres casos en los que no puede pedirse la tradición de lo que se debe:

1. Cuando el título es condicional: La existencia de una condición suspende el nacimiento del derecho.
2. Si hay plazo pendiente para el pago de la cosa: El efecto propio del plazo es suspender la exigibilidad del derecho (art. 681).
3. Cuando ha intervenido un decreto judicial en contrario: En virtud de una orden de retención o embargo de la cosa que debe entregarse, el acreedor no tiene derecho a exigir la entrega, y el tradente no debe hacerla (arts. 1578 Nº 2 y 1464 Nº 3).

En estos últimos casos, existirá objeto ilícito en la tradición, la cual se sancionaría con nulidad absoluta.

La Tradición Sujeta a Modalidades

De acuerdo con el artículo 680, inciso 1º, la tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que esta se exprese. Por lo tanto, la modalidad debe pactarse en el título que antecede a la tradición.

Tradición bajo Condición Resolutoria

Hay tradición bajo condición resolutoria si, por ejemplo, se dona un inmueble y en el contrato se estipula que el donatario deberá restituir el dominio del predio si contrae matrimonio antes de cierta edad. Otro ejemplo es la constitución de un fideicomiso por acto entre vivos, donde el propietario fiduciario tiene el dominio, pero sujeto a una condición resolutoria.

Normalmente, las condiciones deben ser expresas. No obstante, existen excepciones en que la condición es tácita, como en el caso de la condición resolutoria tácita del artículo 1489. Esto plantea la interrogante de si tal condición afecta o no a la tradición.

• El jurista Ruperto Bahamondes sostiene que no se aplica, porque el artículo 680 exige que la condición se exprese, excluyéndose, por lo tanto, toda condición tácita.
• Por el contrario, la mayoría de los autores, entre ellos Alessandri y Peñailillo, sostienen que el dominio no solo puede transferirse bajo condición expresa, sino también tácita. Argumentan que si la tradición necesita un título traslaticio de dominio y este se resuelve (cumpliéndose la condición resolutoria tácita), resultaría lógico que la tradición no pueda subsistir.

Se agrega que si se recurre al artículo 1489 y se obtiene por sentencia judicial la resolución del contrato, la tradición quedará sin efecto por aplicación de los principios de la resolución, pues debe restituirse lo que se recibió en virtud del título resuelto. En ese escenario, carece de importancia plantearse si se aplica o no el artículo 680.

Tradición bajo Condición Suspensiva

La ley se pone en el caso de que se entregue la cosa con anterioridad al cumplimiento de la condición. En esta situación, se adquirirá efectivamente el dominio una vez cumplida la condición, sin necesidad de una nueva tradición, pues esta se efectuó anticipadamente.

Según Claro Solar, la tradición hecha bajo condición suspensiva “no transfiere naturalmente la propiedad, porque el propietario no se ha desprendido de ella en favor del adquirente, sino en caso que se realice el acontecimiento futuro e incierto que las partes han tenido en vista para que se efectúe la transferencia. Pero verificada la condición, la transferencia del dominio tendrá lugar de pleno derecho en el momento de la realización de la condición sin necesidad de ningún acto o manifestación de voluntad ulteriores”.

Tradición Sometida a Plazo

Aunque el artículo 680 no lo considera explícitamente, la tradición, o más bien el título traslaticio que la precede, también puede estar sujeto a esta modalidad.

• Plazo suspensivo: No significa que la obligación de efectuar la tradición se postergue, sino que se conviene que la tradición que se efectúa en el presente comenzará a producir sus efectos desde que llegue un día cierto. Se trata de una tradición anticipada, similar a la hecha bajo condición suspensiva, y se aplica de la misma forma la reserva de dominio.
• Plazo extintivo: Ocurre si se pacta que, llegado un día cierto, se extinguirá el dominio para el adquirente. Tal sería el caso del fideicomiso, cuando la restitución debe efectuarse a la muerte del propietario fiduciario.

Formas de Efectuar la Tradición

Se distinguen cuatro formas principales de hacer la tradición:

1. Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble.
2. Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal inmueble.
3. Tradición del derecho de herencia.
4. Tradición de los derechos personales.

1. Tradición de Derechos Reales sobre Cosas Corporales Muebles

Esta materia se rige por los artículos 684 y 685 del Código Civil.

Tradición Real vs. Tradición Ficta

Puede ser de dos clases:

• Tradición real o verdadera: Es la que se hace física o materialmente, ya sea entregando el tradente la cosa al adquirente o permitiendo el primero al segundo la aprensión material de la cosa, manifestando ambos la voluntad de transferir y adquirir el dominio, respectivamente (art. 684, inciso 1º).
• Tradición ficta o simbólica: Es la que se realiza por medio de una ficción, símbolo o señal que representa la cosa tradida y la pone bajo el poder o acción del adquirente. La expresión «significando» que utiliza este inciso es de gran importancia, ya que es un error sostener que la tradición de una cosa corporal mueble se verifica siempre mediante la entrega. Dicha entrega puede o no hacerse con la intención de transferir el dominio; no existirá tal intención en los contratos que solo proporcionan la mera tenencia, pero sí en aquellos que constituyen títulos traslaticios de dominio.

Los casos de tradición ficta contemplados en el artículo 684 son:

1. Permitiendo la aprensión material de una cosa presente.
2. Mostrando la cosa tradida.
3. Entregando las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa.
4. Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido.
5. Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como mero tenedor (traditio brevi manu).
6. Por el mero contrato en que el dueño se constituye como mero tenedor (constitutum possessorium).

Tradición de Bienes Muebles por Anticipación

Se refiere a la tradición real que se realiza, con permiso del dueño, mediante la separación de estas cosas del inmueble al que se encontraban adheridas (art. 685). Originalmente, la Corte Suprema interpretó que el artículo 685 solo permitía la tradición real, excluyendo la ficta, y lo consideró un caso distinto al de los muebles por anticipación del artículo 571. Sin embargo, la doctrina ha concluido que ambos artículos no están en conflicto, ya que tratan aspectos diferentes: el artículo 571 los define, mientras que el 685 establece la forma de efectuar su tradición.

Taxatividad de las Formas de Tradición del Artículo 684

Existe un debate sobre si la enumeración del artículo 684 es taxativa:

• Claro Solar y algunas sentencias sostienen que la disposición no es taxativa y no excluye otras formas de efectuar la tradición.
• Otros autores, como Pescio, discrepan, argumentando que los numerales del artículo 684 aluden solo a formas fictas. Sostienen que, al ser creaciones de la ley, las formas fictas o simbólicas son excepcionales y de aplicación restrictiva.

Valor Comparativo de la Tradición Real y Ficta

Se discute si ambas formas tienen igual valor. En la tradición ficta, la ausencia de desplazamiento físico aumenta la probabilidad de conflicto. Por ejemplo, si Juan vende a Pedro un bien mueble mediante una tradición ficta (conviniendo que Juan lo conservará como arrendatario) y luego vende la misma cosa a Luis, efectuándole una tradición real.

El artículo 1817 resuelve este problema para la compraventa: se preferirá al comprador que primero haya entrado en posesión. En el ejemplo, sería Pedro, ya que hubo en su favor una tradición ficta y Juan reconoció dominio ajeno. Esto implicaría que a ambas formas de tradición se les asigna el mismo valor, resolviéndose el conflicto en favor de la que se efectuó primero.

Autores extranjeros estiman que debe atribuirse mayor valor a la tradición real para proteger a terceros. La tradición ficta, al no ser pública, no da noticia del cambio de situación de la cosa. En cambio, la tradición real sí ofrece esa publicidad. En Chile, este problema solo podría discutirse en contratos distintos de la compraventa y la permuta (como la donación). Al no haber una norma específica, parece razonable aplicar por analogía la regla de la compraventa.

2. Tradición de Derechos Reales sobre Cosas Corporales Inmuebles

Regla General y Excepciones

Por regla general, se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (art. 686). La principal excepción es la tradición del derecho real de servidumbre, que se realiza por escritura pública en la que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la servidumbre de alcantarillado de predios urbanos requiere escritura pública inscrita en el Conservador (Ley N° 6.977).

Finalidades de la Inscripción en el Derecho Chileno

El Registro Conservatorio de Bienes Raíces cumple cuatro finalidades jurídicas:

1. Realizar la tradición de los derechos reales sobre inmuebles (art. 686).
2. Dar publicidad a la propiedad raíz, permitiendo conocer sus mutaciones, cargas y divisiones, y conservando su historia para evitar engaños a terceros.
3. Ser requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes raíces:
   • Sirve de requisito para adquirir la posesión (art. 724).
   • Permite probar dicha posesión (art. 924).
   • Constituye una garantía para conservar la posesión (arts. 728 y 2505).
4. Ser solemnidad de ciertos actos o contratos, tales como:
   • Donaciones irrevocables (art. 1400).
   • Constitución de usufructo, uso y habitación por acto entre vivos (arts. 767 y 812).
   • Constitución de fideicomisos (art. 735).
   • Constitución del censo (art. 2027).
   • Constitución de la hipoteca (arts. 2409 y 2410).

Tipos de Registros

En Chile opera un registro personal. La doctrina distingue dos tipos:

• Registro real: Se organiza por predios. Cada inmueble se matricula con un número y tiene una hoja especial donde se anotan todos los actos jurídicos que lo afectan, permitiendo conocer su situación jurídica de un vistazo.
• Registro personal: Se organiza tomando como pauta los nombres de las personas. Para conocer la historia de un predio, es necesario buscar los nombres de los propietarios anteriores y revisar sus inscripciones, que se realizan en libros distintos y ordenados cronológicamente.

Otro sistema destacado es el Acta Torrens de Australia, en el cual la inscripción es prueba de dominio. El propietario presenta los títulos y un plano del predio, el Estado los examina y, si son conformes, efectúa la inscripción emitiendo dos certificados idénticos: uno para el propietario y otro para el Registro.

Sistemas de Inscripción y Transcripción

Los títulos pueden registrarse de dos formas:

• Transcripción: Consiste en copiar íntegra y literalmente el documento.
• Inscripción: Se reduce a anotar un extracto fundamental del documento. Este es el sistema que rige en Chile.

Principio de Legalidad Registral

Se refiere al carácter de seguridad absoluta (eventualmente con garantía del Estado) de que los titulares de derechos inscritos en el Registro efectivamente tienen tal calidad. Implica garantizar la validez y eficacia de los actos que motivaron la inscripción. En sistemas con este principio, como el alemán, la inscripción es prueba de dominio. El interesado presenta sus títulos al Registro, donde son estudiados por funcionarios especializados, y una vez aceptada la inscripción, la titularidad queda como indiscutible.

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