CASO 11.

1º. ¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R”, y por tanto, la garantía de su crédito?

En todos los derechos de garantía se distinguen dos fases:

• Fase de seguridad o fase cautelar, 
• Fase de ejecución de la garantía,

Si la obligación queda extinguida la hipoteca queda extinguida.

Al ser el derecho real de hipoteca un derecho con el que se intenta garantizar el cumplimiento de una obligación, en la fase de seguridad es fundamental garantizar al acreedor que el deudor mediante comportamientos voluntarios, ya  sea mediante acción u omisión, perjudique el objeto de la garantía, así una de las notas que caracteriza este derecho, es que el deudor hipotecario, y en este caso el hipotecante, continua en posesión del objeto de la garantía y no hay desplazamiento posesorio.

Art. 117 LH;
“Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Si se observa que se puede acarrear el riesgo de no poder cobrar lo que se le debe, este acudirá al juez, justificando su alegación, pues a través de determinados actos se está perjudicante el objeto de hipoteca, si el juez considera valida la justificación, procederá primero a requerirá al hipotecante que cede de sus actuación, y si es posible que ponga en marcha todas las medidas para recuperar el valor pedido, si el hipotecante hace caso omiso al  requerimiento del juez, este podrá privarlo de la administración, poniendo la finca en manos de un administrador judicial, y se procederá a una explotación ordenada de la misma. 

En este caso hay que responder que podía haberse evitado su desvalorización.

La remisión hecha en el último párrafo a los art. 720 y SS de la LECivil, en cuanto al procedimiento por el que se resolverá esta acción de devastación, hay que entenderla actualmente referida a los art. 417 y SS LECivil.

El art. 720 de la LECivil de 1881, regulaba el juicio verbal, y tras su derogación y entrega en vigor de la actuar LECivil de 2000, el juicio verbal está regulado en los art. 417 y SS.

2º ¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?

El art. 110, va a considerar excluidos del objeto de la hipoteca las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada donde no los hubiera en el momento de constituirse la hipoteca, el precepto no dice expresamente salvo pacto en contrario, pero hay que entender que se trata de una norma dispositiva, y mediante acuerdo de voluntades entre acreedor hipotecario e hipotecante, se puede derogar estableciendo que las nuevas edificaciones forman parte del objeto de la hipoteca. Esto es, que la hipoteca se extiende a estas nuevas edificaciones, porque la autonomía privada a la que se refiere el art. 1255 CC, es un principio general del derecho, y por tanto no solo cumple la función de fuente supletoria de 2º grado, sino que también sirve como criterio de interpretación de normas, según el art. 1. 4 del CC, y además informara el ordenamiento jurídico.

El problema que plantea, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario, es que al precepto le falta desarrollo, tratándose por tanto de una norma incompleta, pues nada se dice en ella, de que sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y hay que proceder a ejecutar la finca, si solo se ejecuta el suelo y no el edificio, y de ejecutare solo el, cuál será la nueva situación jurídica que nacería entre el propietario del edificio o hipotecante y el ejecutado de la finca. 

Se intuye que mediante esta norma el legislador quiso fomentar la construcción de nuevos edificios, para lo cual, excluyo estos nuevos edificios de la finca hipotecada donde se levanta, sin que dicha hipoteca afectara a la inversión que realizará el hipotecante para construir en ella. Se quiso fomentar la construcción, lo que se explica por el momento en el que se aprueba la LH, después de la Guerra Civil cuando existía una gran escasez de viviendas.