Diferencias Fundamentales entre Derechos Reales y Obligaciones

Para comprender la distinción entre los derechos reales y las obligaciones, es esencial analizar sus elementos constitutivos y sus efectos jurídicos. A continuación, se detallan las principales diferencias:

I. Elementos Constitutivos

Si observamos un derecho real, solo vemos dos elementos: el sujeto titular del derecho y la cosa que es el objeto. En cambio, si observamos una obligación, vemos al sujeto activo (acreedor), al sujeto pasivo (deudor) y a la prestación (que puede consistir en la entrega de una cosa o dinero, en una actividad o en una abstención que debe realizar el deudor).

Al respecto, es muy esclarecedora la definición que de obligación dio el jurisconsulto romano Paulo, y que se transcribe en el Digesto (44, 7, 13, pr): “La esencia de la obligación consiste no en que se haga nuestra una cosa corpórea o una servidumbre, sino en que constriña a otros a darnos, hacernos o prestarnos alguna cosa.” Evidentemente, la primera parte de la definición alude a los derechos reales, donde solo existen el sujeto titular y la cosa, y en cambio, en la segunda parte se alude a la obligación donde aparece, además del sujeto activo, el “otro” a quien constreñiremos a que cumpla con la prestación consistente en “darnos, hacernos o prestarnos alguna cosa”.

De tal manera, en el derecho real, el ejercicio del derecho depende exclusivamente de la voluntad positiva de su titular, y los otros (el resto de la comunidad) tienen el deber jurídico negativo de tolerar que el titular ejerza el derecho. En cambio, en las obligaciones, el acreedor ejerce su derecho a través de la conducta del deudor, o como dice Zanonni: “El derecho personal implica un deber de cooperación del deudor con relación al acreedor.”

Según nos informa Alsina Atienza, respecto de los derechos reales de garantía como la hipoteca, prenda y anticresis, algunos autores discuten su carácter de derecho real, considerándolos como accesorios de un crédito. En el caso de la hipoteca, ni siquiera hay desplazamiento de la cosa al titular del derecho, por lo que este no adquiere ningún poder sobre la misma, ni entra en relación directa con esta.

Para el ilustre jurista, “…la objeción parte de un concepto demasiado materialista: pues la relación del derecho real es, desde luego, una relación jurídica y no física. El poder del titular de una hipoteca es, pues, un poder jurídico sobre la cosa, o sobre el valor económico de la cosa… con este alcance, el hipotecario lo ejerce erga omnes, con los atributos específicos del derecho real: en relación de inmediatez, prescindiendo siempre de la cooperación de otro sujeto.”

Por otro lado, la locación, considerada verdadero derecho de crédito, otorga al inquilino un derecho que, según Alsina Atienza, se acerca a un derecho real por dos rasgos excepcionales que son: su oponibilidad al tercer adquirente de la finca (art. 1189 inc. b) del Código Civil y Comercial) y la preferencia de un primer contrato de locación sobre los posteriores (art. 3275 y nota del Código de Vélez Sarsfield). Tales situaciones excepcionales, de todos modos, no convierten la locación en un derecho real, puesto que el locatario carece de acciones reales para el caso de que terceros turben o desconozcan la tenencia que ejerce sobre el bien locado, debiendo siempre recurrir al locador para que este lo mantenga en el uso y goce pacífico del bien durante el plazo de la locación.

II. Oponibilidad y Relatividad

El derecho real es absoluto en cuanto se ejerce erga omnes. El titular de un derecho real lo es respecto de todos y defiende contra todos ese derecho. En cambio, los derechos creditorios son relativos, puesto que el acreedor lo es solo respecto de su deudor (y eventualmente sus sucesores) y el deudor lo es solo respecto de su acreedor (y eventualmente sus sucesores), esto, de conformidad con lo establecido por los arts. 1021, 1022 y 1024 del Código Civil y Comercial.

III. Fuentes de Creación

Los derechos reales son de creación legal exclusiva. No hay más derechos reales que los que la ley crea (art. 1884 del Código Civil y Comercial). En cambio, los derechos creditorios tienen fuente legal o pueden también surgir de la voluntad de las partes y, por lo tanto, son ilimitados.

IV. Formalidades para su Constitución

Para la constitución de derechos reales, por regla general, se exigen determinadas formalidades: la tradición de la cosa (arts. 750 y 1892 del Código Civil y Comercial); en algunos casos, la instrumentación por escritura pública (arts. 1017 y 2089 del Código Civil y Comercial); y en algunos otros, además, la inscripción en registros inmobiliarios (art. 1893 del Código Civil y Comercial). Para constituir un derecho creditorio no se exige, por regla general, ninguna formalidad.

V. Incidencia del Tiempo

El transcurso del tiempo incide de manera diferente en los derechos reales y en los creditorios: los primeros (en el caso, el dominio) pueden adquirirse por el transcurso del tiempo y las demás exigencias que determina la ley para que se tenga por producida la usucapión (arts. 2565, 1897 y siguientes del Código Civil y Comercial). En cambio, respecto de los derechos creditorios, la acción para demandar en justicia su cumplimiento se extingue por el paso del tiempo y las demás exigencias que la ley determina para que se tenga por producida la prescripción liberatoria (arts. 2532 y siguientes del Código Civil y Comercial).

VI. Objeto del Derecho

Para que exista un derecho real debe necesariamente existir una cosa que sea su objeto. En cambio, las obligaciones comprenden el derecho a exigir una prestación que puede versar sobre cosas que aún no existen.

VII. Acciones y Preferencias

Los derechos reales conceden a su titular acciones reipersecutorias (facultad de perseguir la cosa aunque se encuentre en manos de terceros) y derecho de preferencia a favor del titular más antiguo cuando concurren varios pretendientes sobre la misma cosa, en caso de concurso (art. 1886 del Código Civil y Comercial). En cambio, los derechos creditorios no acuerdan acciones reipersecutorias ni derecho de preferencia, salvo los privilegios que la ley acuerda a ciertos acreedores.

Resumen Comparativo

• Derecho Real:
  • Dos elementos (sujeto y cosa).
  • Absoluto (ejercido erga omnes).
  • Creación legal exclusiva (numerus clausus).
  • Formas solemnes para su creación.
  • Afectado por la prescripción adquisitiva (usucapión).
  • Se ejercen sobre cosas existentes.
  • Conceden acciones reipersecutorias y derecho de preferencia.
• Derecho Creditorio:
  • Dos sujetos (acreedor y deudor).
  • Relativo (entre partes).
  • Creados por la ley y la voluntad de las partes (ilimitados).
  • Principio de informalidad (libertad de formas).
  • Afectado por la prescripción liberatoria.
  • Pueden referirse a cosas que aún no existen.
  • No conceden acciones reipersecutorias y solo tienen preferencia los acreedores privilegiados.

Teorías Monistas sobre Derechos Reales y Obligaciones

Algunos autores opinan que los derechos reales y creditorios no difieren. Ambos resultan de relaciones de obligación entre los hombres, por lo que la única categoría es la de derechos creditorios, siendo sujeto pasivo de los derechos reales la universalidad de los hombres (sujeto pasivamente universal). Esta es la tesis obligacionista.

Por otro lado, hay autores que sostienen que todos son derechos reales. El carácter real de la obligación es, según esta posición, el derecho del acreedor a agredir el patrimonio del deudor en caso de incumplimiento, lo que sería un verdadero derecho real de garantía similar a la prenda.

Obligaciones Propter Rem (En Razón de la Cosa)

Sin perjuicio de las claras diferencias que hemos explicado, existen situaciones intermedias donde la misma institución posee características de los derechos creditorios y rasgos de los derechos reales. Tal es el caso de las denominadas obligaciones propter rem.

En estas obligaciones, el sujeto de la relación obligatoria es determinado por su relación con una cosa. De las obligaciones tienen el carácter de sujeto pasivo individual, que es el deudor que debe una prestación (de dar o hacer) a favor del sujeto acreedor, y que responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento imputable; pero de los derechos reales tienen que el sujeto pasivo está obligado en razón de una cosa, por lo que si deja de poseer (con ánimo de dueño) la cosa, deja de estar obligado. Por tal motivo, el abandono (entrega de la cosa al acreedor) de la cosa, la enajenación de esta o su pérdida no culpable, lo liberan.

Alsina Atienza las ha definido como: “aquellas obligaciones que se hallan en estrecha conexión con una cosa, o más precisamente, con cierta relación de señorío sobre una cosa. Relación de señorío a la que va unida la titularidad del crédito o la incumbencia de la deuda… Y por consiguiente, el crédito o deuda nacen, subsisten o se extinguen junto con la relación de señorío mencionada.”

En nuestro ordenamiento jurídico, existen casos que tienen las características de estas obligaciones:

• a) Supuestos de Obligación Propter Rem Activa y Pasiva:

  Así, las relaciones de vecindad (arts. 2007, 2009 y 2028 del Código Civil y Comercial) y las relaciones surgidas del condominio (arts. 1989 y 1991 del Código Civil y Comercial).

• b) Supuestos de Créditos Propter Rem:

  El tenedor de un título al portador puede exigir el pago al deudor del mismo (art. 1817 del Código Civil y Comercial).

• c) Supuestos de Deudas Propter Rem:

  El propietario debe recompensar al hallador de la cosa mueble perdida (art. 1803 del Código Civil y Comercial).

• d) Caso Dudoso: Obligación de Pagar Expensas Comunes:

  Un caso dudoso es el de la obligación de pagar expensas comunes (art. 2048 del Código Civil y Comercial), dado que el art. 2049, primer párrafo, prohíbe la liberación mediante el abandono (que es un elemento para algunos esencial de las obligaciones propter rem, arts. 1989 y 1991, ambos del Código Civil y Comercial). De todos modos, la jurisprudencia ha resuelto que el crédito por expensas comunes es una obligación propter rem, por lo que en el caso de subasta judicial de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, el adquirente debe abonar, además del precio, las expensas comunes adeudadas por la unidad funcional adquirida, aun las devengadas antes de que este tome posesión. Si bien dicha jurisprudencia es anterior a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (1.º de agosto de 2015), las disposiciones legales del mismo son similares a las de la derogada Ley de Propiedad Horizontal 13.512, por lo que entendemos que la justicia seguirá resolviendo de igual manera.

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