Práctica 4: Régimen Jurídico de Vistas y Luces en Propiedades Colindantes

1. Planteamiento del Caso y Pretensión Principal

Se plantea un conflicto en el que no se respetan las distancias establecidas en el artículo 582 del Código Civil (CC). Este precepto impone que todo propietario que levante una pared abriendo huecos, ventanas o balcones en ella, no puede hacerlo si no es a una distancia mínima de 2 metros respecto a la finca colindante, siempre que esos huecos tengan vista recta. Cuando se dice que no se ha respetado la distancia, se entiende que no se ha constituido una servidumbre de luces y vistas que grave la finca colindante.

La pretensión de la demandante es que, una vez declarado el incumplimiento, se ordene al demandado cerrar esas ventanas para privar de vistas desde el edificio construido a través de dichas ventanas a su finca.

1.1. Reconvención del Demandado

El demandado reconviene para oponerse a la pretensión de la demandante, alegando que ha actuado conforme a una licencia de obra mediante la cual se le autoriza a construir ese edificio. En el proyecto técnico que dio lugar a esa licencia y que presentó la constructora, figuraban dichos huecos y ventanas, así como la extensión de la finca ocupada, por lo que la distancia quedaba determinada. Se ampara en que, si la administración no respetó lo que establece el artículo 582 CC en cuanto a la distancia que ha de observar la pared con huecos respecto a la finca colindante, quien ha lesionado el derecho no es él, sino la administración, ya que actúa amparado por una licencia que le permitió la construcción. Por tanto, demanda a la administración pública.

El demandado alega, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación pasiva, argumentando que no es el legitimado por la vulneración del artículo 582 CC, sino la administración. Considera que no ha quedado bien constituida la relación jurídico-procesal. Por otra parte, según el demandado, la jurisdicción competente no es la civil, sino la contencioso-administrativa, ya que la licencia es un acto administrativo.

2. Marco Normativo y Jurisprudencial de las Licencias Administrativas

Es fundamental tener en cuenta dos preceptos contenidos en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por decreto de 17 de junio de 1955. Aunque es un reglamento o disposición normativa bastante antiguo y preconstitucional, fue declarado vigente por la disposición adicional primera del Real Decreto de 6 de octubre de 1977 y no ha sido hasta ahora derogado ni sustituido por otra normativa.

• Artículo 10 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales: “Los actos de las corporaciones locales por los que se intervenga en la acción de los administrados producirán efectos entre la corporación y los sujetos a cuya actividad se refiera. Pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre este y las demás personas.”
• Artículo 12: “Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.” (Concreción del artículo 10, que deja claro el efecto que producen en el ámbito de las relaciones jurídico-privadas las licencias o autorizaciones administrativas).

Con estos dos preceptos, el reglamento nos está diciendo que la administración se declara estrictamente neutral ante los eventuales conflictos de Derecho Privado que puedan surgir entre el peticionario de la licencia y terceras personas que resulten lesionadas en sus derechos privados por el ejercicio de la actividad autorizada por la licencia. De esta declaración de estricta neutralidad de la licencia administrativa podemos extraer dos consecuencias:

1. Que la concesión de la licencia no impone a los sujetos privados o particulares, cuando mediante la actividad autorizada se lesionen sus derechos de orden privado, la carga de litigar contra la administración que concedió la licencia. El conflicto no es con ella, sino con el peticionario de la licencia que ha lesionado su derecho.
2. La concesión de la licencia no afecta ni al derecho de propiedad ni a su protección, por lo que quien resulte lesionado en ese derecho de propiedad por la actividad autorizada por la licencia conserva todas las acciones para la defensa de su derecho de propiedad.

2.1. Naturaleza y Objeto de una Licencia de Obra

El artículo 5 de la Ley de Ordenación de la Edificación (6 de noviembre de 1999) impone a toda persona que quiera proceder a una obra nueva la obligación de contar con la previa autorización administrativa (licencia de obra). El objeto de la licencia de obra es comprobar que el proyecto técnico de la obra que se va a materializar se ajusta a la legislación vigente y al planeamiento urbanístico. No obstante, no tiene por objeto comprobar si el proyecto técnico de esa obra afecta o no a derechos privados de terceros, sino solo que se cumple con la normativa vigente y que no va a perjudicar a intereses generales o públicos:

• Comprobar que la obra se realice en un suelo que el planeamiento autoriza a urbanizar y edificar en él (en un suelo urbanizable).
• Que responde al volumen de edificabilidad permitido en ese suelo.
• Que no se va a realizar dentro del suelo urbanizable ocupando una zona dotacional destinada a espacio público, calles, viales, etc.
• Comprobar que el edificio cumple con los requisitos de funcionalidad y seguridad que establece el artículo 3.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Lo que la administración no tiene que comprobar es si el edificio se construye en un suelo de propiedad del constructor o en una propiedad ajena, ya que es una cuestión privada. Además de que no es su función velar por un interés privado, sino por el general, tampoco tendría posibilidad de comprobar estos aspectos. Si mediante la licencia se vulneran derechos privados como el derecho de propiedad, la administración no tiene posibilidad de averiguar esto, o no está obligada a hacer esa investigación jurídico-privada. El lesionado debe reclamar eso. La administración debe declararse estrictamente neutral frente a los conflictos de derecho privado, velando únicamente por la seguridad, el orden público y el interés general.

3. Relaciones de Vecindad y Servidumbres (Artículo 582 CC)

No existe ninguna prohibición de que alguien al construir levante una pared en el mismo límite de la finca colindante. Lo único que el artículo 582 CC prohíbe es que, si en esa pared se abren huecos, ventanas o balcones, solo podrá hacerse a dos metros de distancia del límite con la finca colindante (o 60 cm para vistas oblicuas).

Solo se admiten por el artículo 581 CC las luces o huecos de tolerancia, que solo pueden ser abiertos a la altura de los techos o carreras del suelo y no pueden ser mayores de 30 cm, debiendo además tener rejas al exterior y rejillas metálicas en el interior del hueco. La finalidad que se pretende con la prohibición del artículo 582 CC no es evitar que quien construye en el límite con la finca colindante reciba luz en las habitaciones o dependencias que existan con la pared que da a la finca colindante, sino evitar que existan vistas, es decir, que se pueda proceder a inspecciones curiosas, lo que constituye una intromisión ilegítima en la intimidad del vecino. Por eso se admiten los huecos de tolerancia y se establecen requisitos para impedir que a través de ellos se pueda proceder a una intromisión ilegítima.

Lo que establece el artículo 582 CC, si no se construye la pared a una distancia superior a los 2 metros, es una relación de vecindad, no una servidumbre. Son limitaciones al derecho de propiedad que forman parte de su contenido normal y ordinario. Por eso, tienen carácter recíproco; ambos propietarios tienen que guardar la misma distancia respecto al límite entre sus fincas. Lo que persigue el legislador es coordinar el derecho de propiedad entre fincas colindantes para que los propietarios puedan ejercitar sus derechos de goce y disfrute en las mismas medidas (ordenar la coexistencia entre propietarios de fincas colindantes).

Hay servidumbre cuando una finca está prestando un servicio a la otra; no hay condición de igualdad. Una de las fincas tiene que soportar la construcción del vecino. Para que nazca la servidumbre es necesario un título que la constituya, y sus límites vienen establecidos por la ley. Hay un derecho real que grava una finca en beneficio del propietario de otra finca.

4. Análisis de la Pretensión de Accesión Invertida

4.1. ¿Prosperará la pretensión de accesión invertida?

Para evitar un mal mayor (dejar sin luces a muchas habitaciones donde están las ventanas), se podría considerar la aplicación de la doctrina de la accesión invertida, mediante la cual el propietario de la finca colindante le venda o se le imponga la venta forzosa al demandado de la franja de terreno de 20 cm. De esta forma, la situación quedaría regularizada y no se vulneraría el artículo 582 CC.

La doctrina de la accesión invertida es de construcción jurisprudencial. El Tribunal Supremo (TS), alegando que existe una laguna legal en nuestro ordenamiento para las construcciones extralimitadas (en las cuales quien construye ocupa parte de su terreno, pero la construcción invade parte del terreno de la finca colindante, extralimitándose), ha establecido que, si se dan una serie de requisitos, en vez de que el dueño del terreno pueda comprar la parte de la construcción que invade o que se le obligue a comprar el terreno al dueño, el dueño de la construcción es el que tiene derecho a adquirir el terreno invadido. Como requisito, el constructor extralimitante debe haber actuado de buena fe.

Respuesta: No, esta pretensión no prosperará, por dos razones jurídicas, con independencia de que sea justa o injusta.

1. En primer lugar, porque el Tribunal Supremo ha declarado que la doctrina de la accesión invertida tiene carácter excepcional, ya que se basa en el principio opuesto al que informa la regulación de la accesión en nuestro Código Civil, recogido en el artículo 358 CC, que es el principio superficie solo cedit. Todo lo excepcional, ya sean las normas que con carácter excepcional regulan una situación de manera distinta al principio general que inspira la normativa de situaciones análogas, o las creaciones jurisprudenciales que aplican el principio contrario al que rige estas situaciones en general, solo puede ser interpretado de forma estricta. La excepción siempre implica la concesión de un privilegio especial para alguien respecto a la regla general que se reconoce a todos los demás; rompe el principio de igualdad, aunque esté justificado.

En base a esta doctrina del TS, se tienen que dar para que se aplique la doctrina de la accesión invertida todos los requisitos de esa doctrina:

• Que haya una construcción extralimitada, es decir, que esté invadiendo el suelo ajeno. Esto no sucede en este caso práctico, ya que la construcción se encuentra dentro de los límites de la propiedad del demandado, siendo la vulneración del artículo 582 CC una cuestión de distancia para la apertura de huecos, no de invasión de terreno.

El artículo 117.1 de la Constitución Española (CE) impone a los jueces la sumisión al imperio de la ley. Por lo tanto, si existe una norma legal (en este caso, el artículo 582 CC) que resuelva el conflicto y en la que tiene perfecto encaje el supuesto que lo ha creado, los jueces tienen que aplicarla. Si no se respeta, la sanción es que tiene que cerrar los huecos. El juez no puede dejar de aplicar la norma legal para resolver el conflicto a través de otra que él crea porque considera que la solución recogida en el artículo 582 CC es injusta, porque si hace eso incumple el artículo 117.1 CE; deja de cumplir su función, que es aplicar e interpretar la norma, para legislar sobre derecho (extralimitándose en el ejercicio de sus funciones).

5. Alternativas al Cierre de Huecos

5.1. ¿Podría Don Mariano evitar el cierre de los huecos de las ventanas instalando en ellas material traslúcido?

1. No hay inconveniente u obstáculo legal para que, cumpliendo la ratio de que no se pueda ver desde la habitación y ventana, sí pueda recibirse luz en dicha habitación. Por lo tanto, no se vulneraría el precepto si esas ventanas fueran cerradas con material traslúcido, ya que el artículo 581 CC lo admite. Es una interpretación teleológica admitida en el artículo 3.1 CC, junto a la interpretación literal o gramatical, sistemática e histórica. El Tribunal Supremo ha admitido que se puedan cerrar esos huecos con material traslúcido porque no estaría vulnerando la prohibición del artículo 582 CC, pero estableciendo dos requisitos:

5.2. Requisitos del material traslúcido

• Que el material traslúcido sea resistente y sólido, de tal manera que no presente un índice de fracturas que permita conceptuarlo como frágil.
• Que, si bien permita recibir luz a través del material traslúcido, este no permita ver formas nítidas, sino tan solo sombras informes. Es decir, que no se pueda determinar lo que se está viendo a través de ese cristal, ya que lo que se ve es una sombra o bulto sin que sea posible saber de qué se trata.

Entiendo que debería concurrir un tercer requisito no mencionado por el TS:

• Que no sea posible abrir ese material traslúcido instalado en las ventanas para tener vistas, es decir, que no cuente con ningún mecanismo de apertura. De lo contrario, se podría vulnerar fácilmente la finalidad de que a través de ese material no se tengan vistas a la finca colindante.

5.3. ¿Produciría efectos de adquisición por usucapión de la servidumbre de luces y vistas?

1. Los artículos 537 y 539 del Código Civil solo admiten que puedan adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. El artículo 532 CC define lo que ha de entenderse por una servidumbre continua (cuando la obtención del servicio que presta no exige de una actividad humana, lo cual sucede con la de luces y vistas) y aparente (cuando existe un signo externo que evidencia su existencia, lo cual también sucede con las luces y vistas, ya que el signo externo es la ventana). En las servidumbres de luces y vistas, la evidencia siempre es la ventana, ya que es un signo externo a través del cual se pone de manifiesto la existencia de la servidumbre. Por lo tanto, la servidumbre de luces y vistas puede ser adquirida por usucapión por ser continua y aparente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha declarado que el material traslúcido, a todos los efectos de poder ser adquirido por usucapión, ha de ser considerado como no aparente; es decir, como si no existiera un signo externo que permita calificar la servidumbre de aparente. Es decir, como si se tratara de un muro ciego. Por lo tanto, no surte efectos para considerarlo como un signo externo que permita adquirir la servidumbre por usucapión.

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