28 Jun
Casos Prácticos de Derecho Hipotecario y Registral
A continuación, se presentan diversos casos prácticos relacionados con el derecho hipotecario y registral, junto con sus soluciones y la fundamentación legal correspondiente.
1. Cesión de Crédito Hipotecario sin Notificación al Deudor
Ana constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad a favor de Beatriz. Posteriormente, Beatriz vende su derecho de crédito a Carlos sin notificárselo a Ana e inscribiendo la cesión en el Registro. ¿A quién debe pagar Ana si quiere cancelar la hipoteca?
Solución Práctica:
Ana puede consultar el Registro y, ateniéndose a su contenido, pagar a Carlos y exigir la cancelación. O bien, puede no consultarlo y pagar a Beatriz y exigir igualmente la cancelación. En este último caso, Carlos perderá el crédito y la hipoteca, y solo le quedará una acción personal contra Beatriz.
Fundamentación:
Art. 1527 del Código Civil, Art. 176 del Reglamento Hipotecario. No obstante, según el Art. 242 del Reglamento Hipotecario, no es necesario notificar al deudor si este hubiera renunciado a ello en la escritura.
2. Cancelación de Hipoteca con Nota de Certificación de Cargas Vigente
Se presenta en el Registro escritura de cancelación de hipoteca otorgada por el titular de la hipoteca, “Banco H”. En el Registro, al margen de la inscripción de hipoteca, existe una nota vigente de expedición de certificación de cargas. ¿Se puede cancelar la hipoteca?
Solución Práctica:
No, habrá que cancelar previamente esa nota, lo cual deberá hacerse por mandamiento del juzgado que ordenó la expedición de la certificación.
Fundamentación:
Art. 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 2000), para el procedimiento de ejecución directa, pero su fundamento subsiste en todos los procedimientos. Y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 16/09/1992, para evitar perjuicios a quien, en esa enajenación forzosa, hubiera adquirido el bien.
3. Identificación de Figuras en la Hipoteca
Identifica las siguientes figuras (por ejemplo: deudor, deudor hipotecante, etc.):
- P, propietario de una finca, constituye garantía hipotecaria sobre la misma para que únicamente a su hijo (B) le concedan un crédito hipotecario. → P es hipotecante no deudor y B es deudor no hipotecante.
- a) P, propietario de una finca, constituye garantía hipotecaria sobre la misma para que a él y a su hijo (B) le concedan un crédito hipotecario. → P es hipotecante deudor y B es deudor no hipotecante.
- b) G, es deudor de un crédito hipotecario cuya garantía recae sobre la finca de su padre. → G es deudor no hipotecante.
- c) J, compra una finca que tiene como carga una hipoteca. → J es tercer poseedor.
4. Ejecución de Hipoteca tras División de Finca
X e Y, socias, constituyen una garantía hipotecaria sobre una finca que tienen por mitad, en Salamanca. Al poco tiempo discuten y dividen la finca, quedándose cada una de ellas la mitad de la misma. Inscriben dicha división en el Registro sin mencionar nada sobre la hipoteca. Transcurridos unos meses, el acreedor pretende su ejecución por falta de pago, pero os pregunta cómo podrá hacerlo.
Solución Práctica:
Puede ejecutar sobre cualquiera de las dos fincas o sobre ambas a la vez.
Fundamentación:
Art. 123 de la Ley Hipotecaria.
5. Peculiaridad de la Hipoteca Mancomunada
B adquiere una finca sobre la que recae una hipoteca mancomunada a favor de C, D, E y F. B os consulta qué peculiaridad tiene dicha hipoteca en cuanto al crédito.
Solución Práctica:
Existen tantos créditos como obligaciones haya, en este caso, cuatro créditos. Esto convierte la obligación única en una pluralidad de obligaciones independientes y, por tanto, implica que deben considerarse hipotecas distintas.
6. Cancelación de Hipoteca en Garantía de Pensión de Alimentos
C, recién divorciado, constituye una hipoteca en garantía de la pensión de alimentos a la que está obligado a pagar a su hijo hasta que este, el 20 de octubre de 2008, cumpla 18 años. Hoy, 21 de mayo de 2009, C os consulta si es posible cancelar dicha hipoteca.
Solución Práctica:
Sí, salvo pacto en contrario, como han transcurrido seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión, C, como titular del inmueble, podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre el pago de dicha pensión.
Fundamentación:
Art. 157.4 de la Ley Hipotecaria.
7. Cancelación de Hipoteca Cambiaria
H constituyó hipoteca a favor de X y de futuros tenedores de la letra. Pagada la totalidad de la deuda, pretende su cancelación, pero como le falta una de las letras, el Banco emite un certificado justificando el pago de dicha letra, el cual se protocoliza en la escritura de cancelación. Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador deniega su cancelación. ¿Por qué?
Solución Práctica:
La hipoteca cambiaria puede cancelarse mediante acta notarial en la que conste la exhibición e inutilización de las letras ante el notario. Sin embargo, nunca puede cancelarse por carta de pago otorgada por un supuesto acreedor que manifieste haber cobrado el crédito, ni por la justificación de que la letra ha sido pagada en una determinada entidad de crédito, puesto que, después de este pago (o compra de la letra), la letra podría haber vuelto a circular y llegar a un tercero que confíe en su garantía hipotecaria.
Fundamentación:
Arts. 154 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
8. Hipoteca sobre Usufructo y su Extinción
A, titular de un derecho de usufructo de una finca por herencia, lo hipoteca. Posteriormente, renuncia a su derecho de usufructo a favor de su hijo B, que es el nudo propietario de la finca. ¿Qué pasará con la hipoteca? ¿Hasta cuándo subsistirá la misma?
Solución Práctica:
La hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido de no mediar la extinción por la voluntad del usufructuario (es decir, la renuncia a favor del hijo). Por lo tanto, subsistirá normalmente hasta la fecha de la muerte del usufructuario.
Fundamentación:
Art. 107.1 de la Ley Hipotecaria.
9. Pago y Cancelación Registral tras Cesión de Crédito
En el Registro consta una hipoteca constituida por Antonio a favor de Carlos. Con posterioridad, se presenta una escritura de cesión de crédito otorgada por Carlos a favor de Dámaso, en la que este último adquiere el crédito de Carlos contra Antonio, y se inscribe dicha cesión. ¿A quién deberá pagar Antonio y exigir la cancelación registral? ¿Y si tiene conocimiento de dicha cesión mediante consulta al Registro o porque se le ha notificado?
Solución Práctica:
Antonio puede pagar a Carlos, ateniéndose al título de la obligación, y exigirle la cancelación, si no tiene conocimiento de la cesión; en este caso, Dámaso solo tendrá una acción personal contra Carlos. Si Antonio conoce la cesión, deberá pagar a Dámaso y exigirle a este la cancelación.
Fundamentación:
Arts. 1527 del Código Civil, y 149 y 176 del Reglamento Hipotecario.
10. Identificación de Tipo de Hipoteca por Inscripción Registral
Observa esta inscripción registral: «Hipoteca a favor del Banco …, en garantía del pago del saldo resultante de la liquidación de una cuenta de crédito hasta el límite de la suma de … euros y de … euros en concepto de costas y gastos. Tipo de interés inicial: …% anual. El plazo de la disposición de dicho crédito no podrá exceder del día .. Resulta de una escritura autorizada el … por el Notario de …, D. …, núm. … de su protocolo». ¿De qué clase de hipoteca se trata?
Solución Práctica:
Se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito, también denominada en ocasiones como hipoteca de máximo.
Fundamentación:
Art. 153 de la Ley Hipotecaria.
11. Requisitos para la Inscripción de Convenio de Realización de Hipoteca
En el Registro aparece inscrita una hipoteca a favor de H, una segunda a favor de A. Con posterioridad, se anotan dos mandamientos de embargo a favor de B y de C, y un arrendamiento a favor de D. Se presenta en el Registro un convenio de realización de la hipoteca celebrado entre el titular del bien y A, aprobado por el juez, en el que se acuerda la adjudicación a A por el 80% del valor de tasación. ¿Qué será necesario para su inscripción?
Solución Práctica:
Será preciso el consentimiento de los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad, es decir, de B, C y D.
Fundamentación:
Arts. 691.5 y 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.
12. Defectos en la Inscripción de Auto de Remate o Adjudicación
Se presenta en el Registro testimonio del secretario judicial que comprende el auto de remate o adjudicación de una finca registral gravada con la hipoteca que se ha ejecutado. En el mismo testimonio se describe la finca, se indica que el adjudicatario B ha pagado el precio y se solicita la inscripción a su favor. ¿Qué defectos apreciaría el Registrador con estos datos?
Solución Práctica:
Partiendo de que los datos de la hipoteca, titularidad y descripción de la finca son correctos, sería preciso que el testimonio se presente por duplicado, que el auto sea firme, que se haga mención de que no hay sobrante (o, en su caso, que se ha consignado a disposición de los acreedores posteriores) y, por último, hoy día es necesario que se presente conjuntamente con el mandamiento de cancelación de cargas, aunque no es preciso que consten en un solo documento.
Fundamentación:
Arts. 133 y 134 de la Ley Hipotecaria, y Art. 100 del Reglamento Hipotecario en cuanto a la calificación de documentos judiciales.
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