Cuestiones Clave sobre la Teoría General del Contrato y las Obligaciones

A continuación, se presenta una colección de supuestos prácticos resueltos, enfocados en la aplicación de los principios fundamentales del Derecho de Obligaciones y Contratos en el ordenamiento jurídico español.

I. Formación, Interpretación y Eficacia del Contrato

1. 1. Integración del Contrato y Publicidad Inmobiliaria

   En la publicidad de una promoción inmobiliaria se indicaba que el edificio contaría con una piscina común y unos jardines. Una sociedad anónima compró a la sociedad promotora una vivienda. En el contrato no se plasmó de ninguna manera la obligación de la promotora de construir una piscina y unos jardines. Finalmente, cuando se entregó el edificio, este no contaba ni con piscina ni con jardines. ¿Para determinar si la sociedad promotora inmobiliaria estaba obligada o no a construir una piscina y unos jardines en el edificio, qué operación jurídica debemos realizar?

   b) La integración del contrato.

2. 2. Desistimiento Unilateral en Contratos de Obra

   Pedro encargó a un sastre la confección de un traje de gala para su boda que se iba a celebrar en unos meses. Debido a unas serias desavenencias entre los novios, finalmente la boda no se va a celebrar. El sastre tomó medidas a Pedro y empezó a coser el traje, pero no lo ha acabado. Pedro le envía un burofax al sastre diciendo que ya no le interesa y que no continúe con su confección, comprometiéndose a pagar al sastre el trabajo realizado hasta ese momento. ¿Cómo se denomina la declaración de voluntad de Pedro?

   d) Denuncia del contrato (o desistimiento unilateral).

3. 3. Error de Cuenta en la Redacción Contractual

   Alicia y Marta acordaron el arrendamiento de un local de negocio propiedad de esta última por la renta mensual de 1.500 euros. Sin embargo, en la redacción del contrato aparece la siguiente cláusula: «El arrendatario deberá pagar una renta mensual de 1.500 euros que suponen 25.000 euros al año». ¿Qué consecuencias produce este error?

   c) Como es un error de cuenta, simplemente habrá que corregirlo y el contrato valdrá con arreglo a lo que acordaron las partes.

4. 4. Rescisión por Fraude Procesal (Litispendencia)

   Durante la tramitación del proceso judicial en reclamación de la propiedad de una vivienda, el propietario demandado vende la vivienda a un tercero. ¿Jurídicamente se puede atacar de alguna manera esa compraventa?

   d) La compraventa es rescindible.

5. 5. Contrato para Persona que se Designará

   En el documento privado de un contrato de compraventa se establece la siguiente cláusula: «El presente documento se elevará a público en el plazo de un mes, pudiendo el comprador hasta ese momento designar la persona a favor de la que se otorgará la escritura pública de venta». ¿Qué tipo de contrato se ha celebrado?

   b) Contrato para persona que se designará.

6. 6. Cláusulas Abusivas en Contratos con Consumidores

   En un contrato celebrado con un consumidor se señala que si este incumpliera sus obligaciones, el empresario podrá resolver el contrato de manera inmediata, pero si fuera el empresario el que incumpliera las suyas, el consumidor, antes de resolver el contrato, deberá requerir de cumplimiento al empresario. ¿Cómo considerarías esa cláusula?

   b) Abusiva si no se hubiera negociado individualmente.

7. 12. Perfección del Contrato de Compraventa

   Tras responder a un anuncio de venta de una vivienda y visitarla en varias ocasiones, el día 1 de junio de 2017, Alicia se reunió con Laura, la vendedora, y le propuso una determinada forma de pago y una rebaja del 10% del precio de venta. Laura dijo que se lo tenía que pensar. Al cabo de dos semanas, el día 18 de junio de 2017, Laura llamó por teléfono a Alicia y le dijo que aceptaba esas condiciones y que le vendía la vivienda. El día 1 de julio fueron a la oficina de un abogado para que redactara por escrito un contrato de compraventa mientras Alicia tramitaba el préstamo hipotecario, y en ese momento Alicia le pagó a Laura 10.000 euros a cuenta del precio total de la vivienda. El 20 de octubre fueron a la Notaría y otorgaron la escritura pública de venta, y Alicia pagó el resto del precio menos 20.000 euros que se aplazaron y que fueron pagados el 10 de marzo de 2018. ¿Desde cuándo es eficaz la venta de la vivienda?

   a) Desde el día 18 de junio de 2017.

8. 14. Calificación Contractual (Arrendamiento vs. Compraventa)

   Bajo la rúbrica «contrato de compraventa» se han establecido las siguientes cláusulas: Don Eduardo tendrá derecho para ocupar y usar durante un año un concreto local comercial de la empresa propietaria de un centro comercial a cambio del pago mensual de 1.000 euros. ¿Qué operación debemos realizar para saber qué tipo contractual realmente han establecido las partes del contrato?

   c) La calificación del contrato.

9. 20. Naturaleza Jurídica de la Compraventa Empresarial

   La Sra. Pato es una empresaria que, después de varias negociaciones, ha formalizado por escrito, mediante documento notarial, un contrato de compraventa con la empresa Máquinas Industriales, S.L., para la adquisición de una máquina, por un precio de 45.000,00 €.

   C. Es un contrato típico y oneroso.

10. 29. Lugar de Celebración del Contrato (Venta a Distancia)

    Antonio es un marchante de arte que tiene su negocio en Sabadell, desde donde acaba de vender a una casa de subastas de Alicante tres esculturas y un cuadro que les ha ofrecido. Las obras de arte se encuentran en un almacén situado en Tortosa, y la entrega se efectuará en Valencia, donde también se efectuará el pago. El lugar de celebración del contrato es:

    Sabadell (lugar donde se hizo la oferta).

11. 32. Validez Contractual: Determinación del Plazo

    María Manzano se obliga mediante contrato de compraventa a entregar a Olga un pedido de 100 kilos de manzanas, por un precio de 150,00 € en el momento que crea conveniente, que no puede determinar, pero que podrá decidir en cualquier momento. Señala la respuesta correcta:

    A. El contrato no es válido.

12. 33. Ineficacia por Falta de Precio Determinado

    María ha vendido su coche a Miguel mediante documento privado, pero no han fijado el precio. Señala la respuesta correcta:

    A. El contrato de compraventa es ineficaz.

13. 43. Transmisión del Riesgo en la Compraventa (*Periculum Est Emptoris*)

    Mario ha acudido a una exposición y ha comprado uno de los grabados expuestos, cuyo precio ha acordado abonar en el momento de la entrega, que se ha concretado en el siguiente al de la celebración del contrato. Si la obra se deteriora por causas fortuitas en el período temporal que media entre la celebración del contrato y la entrega:

    A. Mario deberá abonar el importe íntegro del precio acordado.

II. Vicios del Consentimiento, Simulación e Ineficacia

7. 7. Simulación Absoluta

   Como María quiere dedicarse a la política y tiene demasiados bienes a su nombre, acuerda con su amiga Laura que irán al Notario y que María le transmitirá alguno de esos bienes, aunque ambas amigas saben que los bienes son de María y que esta no perderá su propiedad. ¿Cómo calificarías el supuesto?

   Es una simulación absoluta.

8. 8. Vicios del Consentimiento: Temor Reverencial

   Como María se ha enterado de que su amiga Lucía vende su coche por 10.000 euros, le dice que se lo venda a ella por 8.000 euros o nunca más le dirigirá la palabra, dejarán de ser amigas y la criticará entre todas sus amistades comunes por no saber valorar lo que significa la amistad. Ante esta situación, Lucía vende el coche a María por 8.000 euros. ¿Cómo es esa compraventa?

   Perfectamente válida.

9. 11. Nulidad de Oficio por Infracción de Norma Imperativa

   Si un juez aprecia que un determinado contrato se celebró infringiendo alguna norma imperativa:

   Puede declararlo nulo de oficio.

10. 13. Simulación Relativa (Donación Encubierta)

    María quiere donar un bien de su exclusiva propiedad a su amiga Juana, pero para evitar que su marido se entere de la donación, van al Notario y celebran una compraventa en la que María vende ese bien a Juana y le da las llaves en ese momento, aunque Juana sabe que no deberá pagar nada por esa compra. ¿Cómo calificarías el supuesto?

    c) Es una simulación relativa.

11. 22. Vicio del Consentimiento: Dolo y Anulabilidad

    Se ha demostrado que el consentimiento manifestado por Antonio en el contrato de permuta ha sido viciado por el engaño (dolo) desplegado por el otro contratante. Señala la respuesta correcta:

    B. El contrato es anulable.

12. 24. Dolo Omisivo en la Compraventa

    Blanca es propietaria de un solar que quiere vender a Joan. En el transcurso de las negociaciones, Blanca recibe una notificación del Ayuntamiento conforme se inicia un expediente de expropiación del solar. Inmediatamente, Blanca apremia a Joan para firmar el contrato con el pretexto de que tiene otro comprador, y decide no informarle de dicha expropiación, con lo que Joan manifiesta su consentimiento en comprar. Señala la respuesta correcta:

    B. El contrato está viciado por dolo en el consentimiento.

13. 27. Contrato en Fraude de Acreedores y Rescisión

    El contrato por el cual Blanca vende a su cuñado un solar, por un precio inferior al 45% de su valor de mercado, para evitar de este modo el pago de las deudas que tiene contraídas con Joan, es un contrato:

    C. Eficaz, en tanto no sea rescindido.

14. 30. Simulación Absoluta (Arrendamiento Ficticio)

    Javier está a punto de ser cesado como administrador de una empresa inmobiliaria que cuenta con varios inmuebles, y antes del cese celebra un contrato de arrendamiento a favor de Julio, amigo suyo, aunque Julio no pagará nada ni, en realidad, utilizará la vivienda arrendada. ¿Ante qué figura nos encontramos?

    A. Es un supuesto de simulación absoluta.

15. 31. Rescisión por Lesión en Contratos de Tutores

    Además, Javier es tutor de su sobrino y este cargo también será revocado. De nuevo ha acordado con su amigo Julio otro arrendamiento, con derecho de opción de compra, de un inmueble valorado en 800.000,00 €, que es titularidad de su sobrino. El precio de la opción de compra es de 500.000,00 €. El contrato:

    D. Es rescindible por lesión.

III. Capacidad, Representación y Responsabilidad

9. 9. Autocontratación y Donación a Menores

   Miguel comparece a una Notaría con su libro de familia y DNI. Como es propietario de una vivienda, le dice al Notario que se la quiere donar a su hijo Máximo, de cinco años, y que, actuando en representación de su hijo Máximo, la quiere aceptar en la misma escritura de donación. ¿Cómo es esa donación?

   b) Nula por incurrir en autocontratación, al actuar Miguel en su propio nombre y en nombre y representación de su hijo menor de edad.

10. 18. Capacidad de la Menor Emancipada para la Venta de Inmuebles

    Blanca es una menor de 16 años de edad, emancipada, que recientemente ha contratado la venta de un pequeño estudio de escaso valor, que heredó de su abuelo. Señala la respuesta correcta:

    A. El contrato necesita el complemento de capacidad de sus padres.

11. 19. Capacidad del Menor No Emancipado para Actos Cotidianos

    Joan, menor de edad de 16 años, no emancipado y estudiante de 4º de la ESO, ha gastado sus ahorros en la compra de diferentes productos y servicios (ropa, videojuegos, libros, parque de atracciones…) para su uso propio, por un importe total de 573,00 €. Señala la respuesta correcta:

    D. Al no existir ninguna prohibición legal o requisito especial de capacidad, las compras son válidas y eficaces.

12. 21. Responsabilidad Extracontractual por Daños a Terceros

    Mario Adelardi asiste a una celebración de un amigo suyo en un restaurante con su flamante Maserati. En el transcurso de la celebración se rompe la marquesina de hierro forjado del restaurante y cae encima del deportivo, el cual sufre daños importantes que quiere reclamar. Mario deberá tener en cuenta que:

    C. No existe una relación contractual entre Mario y el restaurante (la responsabilidad sería extracontractual).

13. 25. Inexistencia de Contrato y Fase Precontractual

    Pierre Lafontaine es un señor de París muy interesado en la compra de unos terrenos en la Costa Brava, que están en venta por 1.500.000,00 €. Para evitar desplazarse y asumir costes, ambas partes contactan telefónicamente y también por correo electrónico. De este modo manifiestan su voluntad de llegar a un acuerdo de compraventa, y Pierre envía a la Costa Brava a su representante, Abogados y Economistas, durante una semana, para analizar toda la operación. La vendedora finalmente decide no vender, sin previo aviso y justificación, alegando que tiene otro comprador. Señala la respuesta correcta:

    A. No existe ningún contrato entre ambas partes.

14. 26. Responsabilidad Precontractual (*Culpa in Contrahendo*)

    En el caso anterior, ¿la conducta de la parte vendedora puede dar lugar a algún tipo de responsabilidad?

    C. Sí, una responsabilidad por actuación desleal y con mala fe, imputable a la vendedora (responsabilidad precontractual).

15. 34. Responsabilidad Solidaria por Daños en Préstamo

    Miguel ha prestado su PS5 a Alejandro y Luis durante el puente de la Constitución. Como consecuencia del uso abusivo se ha deteriorado el lector de la máquina de modo que no se pueden visualizar determinados juegos. ¿Puede exigir algún tipo de responsabilidad Miguel a Alejandro y Luis?

    D. Sí, Alejandro y Luis son responsables solidarios.

16. 35. Mandato Preventivo y Medidas de Apoyo (Curatela)

    Miguel otorgó mandato expreso a su amigo Juan para que gestionara unas viñas de su propiedad situadas en Valladolid y, temeroso de que, como consecuencia de la enfermedad mental que padecía, pudiese requerir de alguna medida de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, dispuso su constitución para tal supuesto. Pasados unos meses desde el otorgamiento se constituyó la curatela representativa en favor de Miguel. Ante tales circunstancias:

    D. El mandato expreso otorgado por Miguel a Juan no se extingue.

17. 36. Gestión de Negocios Ajenos sin Mandato

    Roberto se percata de que el apartamento de su hermano Fernando —que se encuentra de vacaciones— está inundado por unas fuertes lluvias y decide contratar a una empresa para que lo limpie y a un electricista para que le reinstale el sistema eléctrico, ¿cómo se ha de calificar jurídicamente la actuación de Roberto?

    A. Gestión de negocios ajenos.

IV. Contratos Especiales y Garantías

10. 10. Venta Vinculada (Contratos B2B)

    En una compraventa de vehículos entre dos empresas se establece la cláusula siguiente: «El comprador queda obligado a contratar el mantenimiento de los vehículos adquiridos con el vendedor y, además, a suscribir el contrato de seguro obligatorio de los mismos con la empresa o entidad que la vendedora indique durante los próximos siete años». ¿Cómo crees que es esa cláusula?

    b) Válida.

11. 15. Limitación de Responsabilidad en Contratos B2B

    AUTOBUSES, S.A., que cuenta con una flota de 200 autobuses, contrata con LIMPIEZAS, S.L. la limpieza diaria de su flota. En el contrato modelo de LIMPIEZAS, firmado por AUTOBUSES, se estipula que en caso de daños por negligencia durante la limpieza de los autobuses se indemnizará exclusivamente el 50% del valor del daño que resulte de tasación pericial.

    C. La cláusula es válida.

12. 16. Extinción de la Fianza por Confusión de Derechos

    Alba debe 10.000 € a Ivana. Dada la dudosa solvencia de Alba, Ivana le exige que presente un fiador. Alba consigue que su tía Juana afiance la deuda. Meses después, Juana fallece. Tras la apertura del testamento de Juana, resulta que Alba es la única heredera. Alba acepta la herencia pura y simplemente. Como consecuencia de lo anterior…

    C. La fianza se extingue por confusión, subsistiendo la deuda de Alba frente a Ivana.

13. 17. Aplicación de la Cláusula Rebus Sic Stantibus tras la Resolución Contractual

    Rodrigo tenía un negocio de peluquería en un local arrendado a Silvia. Como consecuencia de la pandemia, se vio obligado a tener el negocio cerrado varios meses. Al principio pudo ir pagando la renta, pero, llegado un determinado momento, dadas las dificultades que tenía para el pago, acordó con Silvia la resolución del contrato y la devolución de las llaves del local. Unos días después, se entera de que su amigo Antonio, en situación similar, ha conseguido que un juez le rebajase la renta en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. ¿Puede Rodrigo reclamar lo mismo a Silvia?

    B. No, ya no existe una relación obligatoria viva y, por tanto, la cláusula rebus no es de aplicación.

14. 23. Condiciones Generales de la Contratación (CGC)

    La Fundación RST, tras varias reuniones, ha negociado con la empresa CableTel, S.A. las cláusulas de un contrato de servicio de internet y telefonía para regular de forma propia la prestación de este servicio para todas sus delegaciones. Señala la respuesta correcta:

    Todos los contratos de cada delegación tienen la consideración de condiciones generales de la contratación, porque son redactadas para ser incorporadas a una pluralidad de contratos (aunque hayan sido objeto de negociación previa en el contrato marco).

15. 28. Validez y Prueba del Contrato Verbal de Compraventa

    Sebas Kostz vende a Beni Maceiras, quien lo acepta, su vehículo Porsche Carrera 911, por un precio de 95.000,00 €, que deberá pagar dentro de dos semanas, momento en el cual entregará el vehículo. Ambos han acordado dichos términos verbalmente. Señala la respuesta correcta:

    D. Sebas no podrá alegar la existencia del contrato, por falta de prueba del mismo.

16. 37. Fianza Solidaria y Beneficio de Excusión

    Marina se ha comprado un coche a plazos y su padre ha prestado fianza solidaria. Señala la respuesta correcta:

    A. El padre de Marina no dispone del beneficio de excusión y, si paga antes del vencimiento, no puede exigir el reembolso a su hija hasta que tenga lugar el vencimiento del plazo.

17. 38. Exclusión de la LAU por Contraprestación en Especie (Obras)

    Juan ha cedido el uso de una vivienda a Rafael, que se ha comprometido a reformar la cocina y el baño como contraprestación. Señala la respuesta correcta:

    A. El contrato se excluye del ámbito de aplicación de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos [LAU], si las obras constituyen la única contraprestación a satisfacer por Rafael a cambio del uso de la vivienda.

18. 39. Responsabilidad del Donante por Vicios Ocultos

    María ha decidido donar su coche a Sofía. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es incorrecta?

    C. Si, una vez perfeccionada la donación, el coche presenta desperfectos técnicos que impiden la obtención de la certificación oficial ITV, Sofía puede exigir responsabilidad a María.

19. 41. Clasificación Contractual: Arrendamiento de Servicios Profesionales

    Lola es auditora de profesión y Lucía, una de sus clientas, le ha encargado la venta de unas fincas por las que ha obtenido un precio muy ventajoso para Lucía. Señala la respuesta correcta:

    B. Lola y Lucía han celebrado un contrato de arrendamiento de servicio.

20. 42. Contrato Mixto de Compraventa y Permuta

    María ha decidido cambiar de coche y, para pagar el nuevo vehículo, cuyo importe asciende a 30.000 euros, entrega 20.000 euros y su viejo coche. ¿Qué tipo de contrato ha celebrado María?

    C. Contrato mixto de compraventa y permuta.

21. 44. Duración y Prórroga del Arrendamiento de Vivienda (LAU)

    El pasado 25 de noviembre Alba celebró un contrato de arrendamiento de vivienda por un año. Andrés —titular de un derecho de usufructo vitalicio sobre el inmueble— le entregó las llaves del piso el día 30 del mismo mes. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es correcta?

    B. El contrato expirará el 25 de noviembre de 2022, pero se podrá prorrogar cuatro años más hasta completar cinco años (asumiendo que el arrendador es persona física y el contrato se rige por la LAU actual).

22. 45. Depósito Necesario por Calamidad Pública

    Marita se ha visto obligada a abandonar su vivienda a consecuencia de la erupción del volcán de La Palma y ha llevado sus muebles a un local que el Ayuntamiento ha puesto a disposición de los vecinos. Señala la respuesta correcta:

    A. Marita ha celebrado un contrato de depósito necesario, que se rige por normas especiales.

V. Resolución de Conflictos

40. 40. Validez del Convenio Arbitral Verbal

    Alicia y Carmen han celebrado un contrato de compraventa de una parcela y han acordado, verbalmente, someter las controversias que se susciten a dos amigos que, aunque no ejercen como abogados, son profesores de Derecho. Señala la respuesta correcta:

    B. El acuerdo celebrado por Alicia y Carmen con relación a la resolución de las posibles controversias es inválido (el convenio arbitral requiere forma escrita).

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