Contexto General de la Edificación

1. Agentes de la Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) 38/1999 establece los roles fundamentales en cualquier proceso constructivo (Artículos 9-16):

• Promotor
• Constructor/Contratista
• Proyectista
• Director de Obra (DO)
• Director de Ejecución de Obra (DEO)
• Propietarios y Usuarios

El ciclo de vida del proyecto edificatorio se resume en: Proyecto → Obra → Uso y Mantenimiento.

Definición de Agentes

• Promotor: Quien decide realizar la obra o promoción de viviendas con fines propios o de venta.
• Constructor/Contratista: Empresa que aporta el material, la mano de obra, los equipos y los medios auxiliares necesarios.
• Proyectista: Profesional (generalmente arquitecto) que elabora los proyectos, incluyendo planos, descripción, condiciones y presupuesto.
• Director de Obra (DO): Suele ser la misma persona que el proyectista. Dirige y controla el desarrollo del proyecto y es el responsable de modificarlo si es necesario.
• Director de Ejecución de Obra (DEO): Generalmente un arquitecto técnico. Supervisa la correcta ejecución de la obra.
• Propietarios y Usuarios: Los dueños y quienes utilizan las viviendas o instalaciones.

Ejemplos de Estructuras de Agentes

A continuación, se detallan los agentes involucrados en diferentes tipos de promociones:

1. Edificio de viviendas y garajes para venta

• Promotor: PLACONSA.
• Constructor: PLACONSA.
• Proyectista: Arquitecto (asalariado o autónomo).
• D. de Obra: Suele ser el mismo que el proyectista.
• D. de Ejecución: Arquitecto Técnico (asalariado o autónomo).
• Propietarios y Usuarios: Compradores y comunidad de propietarios.

2. Edificio de viviendas sociales

• Promotor: Comunidad Autónoma.
• Constructor: PLACONSA.
• Proyectista: Arquitecto (funcionario o autónomo).
• D. de Obra: Funcionario o autónomo.
• D. de Ejecución: Funcionario o autónomo.
• Propietarios y Usuarios: Compradores y personas a las que se les han concedido.

3. Colegio

• Promotor: Comunidad Autónoma.
• Constructor: PLACONSA.
• Proyectista: Arquitecto (asalariado o autónomo).
• D. de Obra: Funcionario o autónomo.
• D. de Ejecución: Funcionario o autónomo.
• Propietarios y Usuarios: Comunidad Autónoma, niños y profesores.

4. Centro Cultural

• Promotor: Ayuntamiento.
• Constructor: PLACONSA.
• Proyectista: Arquitecto (asalariado o autónomo).
• D. de Obra: Funcionario o autónomo.
• D. de Ejecución: Funcionario o autónomo.
• Propietarios y Usuarios: Ayuntamiento, niños y personas.

5. Local Comercial

• Promotor: Señora particular.
• Constructor: Pequeña empresa.
• Proyectista: Arquitecto Técnico (autónomo).
• D. de Obra: Arquitecto Técnico (autónomo).
• D. de Ejecución: Arquitecto Técnico (autónomo).
• Propietarios y Usuarios: Comunidad de propietarios y personas que compran.

2. Los Orígenes de la Arquitectura

Nuestro oficio es uno de los más antiguos del mundo. Ya se mencionaban roles similares en el Código de Hammurabi (1700 a.C.), diferenciando entre el rol del arquitecto y el del arquitecto técnico (aparejador).

Inicio de Obras y Documentación Previa

1. Licencia de Obras

La licencia de obras es el primer documento indispensable para comenzar legalmente. Toda obra sin licencia es ilegal, y de ello serán responsables el promotor, el constructor y los técnicos que la dirigieran.

• Licencia Municipal de Obras: Otorgada por el Ayuntamiento.
• Permisos Adicionales: Requeridos por organismos de Patrimonio y Medio Ambiente, según el caso.

Otorgar la licencia de obra es un derecho sujeto a un procedimiento administrativo.

2. Documentación de una Obra y Permisos

La secuencia documental esencial incluye:

1. Licencia de Obras.
2. Proyecto (incluyendo el Estudio de Seguridad y Salud, E.S.).
3. Documentación de Seguridad y Salud.
4. Acta de Replanteo e Inicio de la Obra.
5. Agenda de Subcontratistas y Planning / Planificación (Diagrama de Gantt).

Fases de Obra (Equivalentes a Capítulos)

• Implantación: Requiere el Plano de Implantación.
• Programación: Se representa mediante el Diagrama de Gantt.

Contenido del Proyecto

Un proyecto completo se compone de:

1. Memoria.
2. Planos.
3. Pliego de Condiciones.
4. Mediciones.
5. Presupuesto.

La programación (Gantt) suele estar incluida en la memoria del proyecto. El plano de implantación no forma parte del proyecto; en su lugar, se utiliza el plano de seguridad y salud para la organización inicial.

4. Libros Oficiales de Obra

Existen varios libros obligatorios para el seguimiento y control:

Libro de Órdenes

• Cuaderno donde se anotan todas las incidencias relevantes que ocurren en la obra.
• Lo diligencia (apertura) el Colegio Profesional correspondiente (Arquitectos o Arquitectos Técnicos). Si la obra es de la Administración, la diligencia esta misma.
• Al final de cada hoja, deben firmar el Director de Obra, el Director de Ejecución y el Contratista.
• El contratista no puede escribir anotaciones, solo firmar el enterado.
• Actualmente, se gestiona de forma digital, aunque tradicionalmente era de color verde.

Libro de Incidencias del Plan de Seguridad y Salud

• Se utiliza exclusivamente para registrar las incidencias relacionadas con la seguridad en la obra.
• Es de color azul.

Libro de Subcontratación

• Registra los contratos entre el subcontratista y el contratista principal.
• Es de color marrón.

La Empresa Constructora y el Rol del Jefe de Obra

Las actividades relacionadas con la implantación y organización de la obra son competencia principal del Jefe de Obra.

Diferencia entre Jefe de Obra y Encargado de Obra

• Jefe de Obra: Es un técnico titulado (Ingeniero Civil, Arquitecto o Arquitecto Técnico). Pertenece a la empresa constructora y debe interpretar el proyecto. Normalmente es un Arquitecto Técnico en edificación. Es quien debe elaborar el plano de implantación y el diagrama de Gantt.
• Encargado de Obra: Es el obrero de construcción con mayor experiencia, a menudo un oficial, seleccionado para controlar la mano de obra, ya que los técnicos no siempre tienen la experiencia práctica necesaria para esta función. Un oficial debe saber leer planos para ascender.

Responsabilidades del Jefe de Obra

El Jefe de Obra tiene responsabilidades limitadas en términos legales:

• Normalmente, la responsabilidad civil recae en el Director de Obra y el Director de Ejecución.
• Puede ser despedido si la constructora detecta pérdidas.
• Su función incluye la gestión de contactos y la contratación de servicios auxiliares.

Libro de Órdenes y el Jefe de Obra

En el Libro de Órdenes:

• Solo pueden escribir el Director de Obra (Arquitecto) y el Director de Ejecución (Arquitecto Técnico).
• El Jefe de Obra debe firmar el enterado en nombre de la empresa constructora.
• Los problemas relativos a la mano de obra se gestionan directamente con el Encargado de Obra.

Contratas y Subcontratas

La estructura de contratación define cómo se ejecuta la obra:

Contratista Principal

El contratista es la empresa constructora que asume la responsabilidad principal de llevar a cabo la totalidad de la obra, contratada por un precio y un plazo definidos en el proyecto. Su rol abarca desde la planificación y organización de recursos hasta la supervisión in situ. Típicamente cuentan con un cartel visible, un jefe de obra, un encargado y algo de mano de obra propia (a menudo albañilería), subcontratando el resto.

Subcontratistas

Los subcontratistas son empresas más pequeñas o autónomos contratados por el contratista principal para ejecutar trabajos menores y especializados, como las instalaciones (eléctricas, fontanería, climatización) o cerrajería. Aportan su conocimiento específico, lo que permite optimizar tiempo y garantizar mejores estándares de calidad en áreas concretas.

Coordinación

La relación entre contratistas y subcontratistas es fundamental. Una coordinación efectiva asegura el cumplimiento de plazos y calidad, además de mitigar riesgos laborales. Los subcontratistas dependen del cronograma y las directrices del contratista principal, haciendo crucial la comunicación y la ejecución eficiente de los recursos.

Diagramas de Planificación y Seguimiento

Diagrama de Gantt

En el diagrama de Gantt se representan los capítulos de la obra. Aunque las fases iniciales suelen coincidir con los capítulos, estos pueden subdividirse en fases más pequeñas por motivos organizativos.

• Hitos: Puntos específicos señalados en el diagrama debido a su gran importancia en el desarrollo del proyecto.
• El seguimiento del diagrama se realiza comparando la previsión con la ejecución real.

Relación de Capítulos para Diferentes Tipos de Obra

Obra de Nueva Planta Común (Duración aproximada: 1 año)

1. Movimiento de tierras
2. Cimentación
3. Instalación de saneamiento enterrado
4. Estructura de hormigón (Superestructura)
5. Estructura de acero
6. Albañilería
7. Cantería
8. Cubiertas
9. Aislamientos e impermeabilizaciones
10. Revestimientos continuos
11. Paneles de yeso laminado
12. Solados y alicatados cerámicos
13. Solados y aplacados de piedra (Pavimento exterior)
14. Instalación de fontanería y ACS
15. Instalación de electricidad e iluminación
16. Instalación de telecomunicaciones
17. Instalación de climatización y ventilación
18. Carpintería exterior
19. Carpintería interior
20. Cerrajería
21. Vidrios
22. Pinturas
23. Varios
24. Control de calidad
25. Gestión de Residuos
26. Seguridad y salud

Obra de Adaptación Interior Grande (Duración aproximada: 3-6 meses)

1. Demoliciones y actuaciones previas
2. Consolidación estructural
3. Albañilería
4. Cubiertas
5. Aislamientos e impermeabilizaciones
6. Revestimientos continuos
7. Paneles de yeso laminado
8. Solados y alicatados cerámicos
9. Solados y aplacados de piedra
10. Instalación de fontanería, ACS y desagües
11. Instalación de climatización y ventilación
12. Instalación de electricidad e iluminación
13. Carpintería exterior
14. Carpintería interior
15. Cerrajería
16. Vidrios
17. Pinturas
18. Equipamiento
19. Varios
20. Control de calidad
21. Gestión de Residuos
22. Seguridad y salud

Obra de Adaptación Interior Pequeña (Duración aproximada: 1 mes)

1. Demoliciones y actuaciones previas
2. Albañilería
3. Aislamientos e impermeabilizaciones
4. Revestimientos continuos
5. Paneles de yeso laminado
6. Solados y alicatados cerámicos
7. Instalación de fontanería, ACS y desagües
8. Instalación de climatización y ventilación
9. Instalación de electricidad e iluminación
10. Carpinterías exteriores
11. Carpinterías interiores
12. Vidrios
13. Pinturas
14. Equipamiento
15. Varios
16. Control de calidad
17. Gestión de Residuos
18. Seguridad y salud

Cierre y Documentación Final de la Obra

1. Fases del Proceso Constructivo

1º Fase de Proyecto

Existen varios tipos de proyecto:

• Anteproyecto: Compuesto por memoria (corta), dibujos (croquis) y estimación de costes (somera). Su finalidad es estudiar la viabilidad.
• Proyecto Básico: Incluye memoria, planos y estimación de costes. Es el estado previo necesario para obtener la licencia de obras.
• Proyecto de Ejecución (Ejecutivo): Documentación completa que incluye memoria (textos descriptivos), planos (representación gráfica), pliego de condiciones (establece requisitos de calidad para la recepción) y mediciones/presupuestos. Sirve para sacar la obra a licitación.

Tanto la memoria como los planos describen y justifican la obra.

2º Contratación

Esta fase puede durar meses o años. Si la obra pública no atrae contratistas, se debe aumentar el presupuesto del proyecto y repetir la fase de contratación.

3º Acta de Replanteo

Documento que deja constancia formal del replanteo y el inicio de la obra.

4º Obra

Ejecución física de los trabajos.

5º Acta de Recepción de la Obra

Documento que refleja el acto de recepción, firmado por el promotor, el constructor y la dirección facultativa (DO y DEO).

La Dirección Facultativa debe emitir el Certificado Final de Obra (C.F.O.). Este certificado, que normalmente se firma el mismo día que el acta de recepción, declara que la obra se ha realizado conforme al proyecto y la licencia municipal, incluyendo las modificaciones justificadas, y que se entrega a la propiedad para su uso correcto.

6º Uso y Mantenimiento

Fase posterior a la entrega formal.

2. Modificaciones de Proyecto

Cualquier cambio en la obra debe quedar documentado. Si se introduce una modificación sustancial (ej. cambio de cimentación), es necesario realizar un reformado de proyecto, lo cual implica modificar planos, memoria, cálculos y presupuesto. Generalmente, la obra se detiene, se modifica el proyecto y se reinicia. Si el cambio es significativo, el proyecto reformado debe entregarse al Ayuntamiento, ya que la licencia se basó en el proyecto base y de ejecución inicial.

• Los reformados de proyecto documentan las modificaciones.
• Si hay cambios pequeños y el jefe de obra decide no paralizar los trabajos, no se hace un reformado formal, pero se debe dejar constancia en el Libro de Órdenes.
• Todos los reformados de proyectos deben estar referenciados en el Libro de Órdenes.

3. Documentación Final de la Obra Ejecutada (DFO)

La Documentación Final de Obra Ejecutada (DFO) o proyecto final está compuesta por:

• El Proyecto de Ejecución original.
• Los distintos reformados realizados.
• El Certificado Final de Obra (C.F.O.).
• La Licencia de Obra.
• Las Instrucciones de Uso y Mantenimiento.

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