01 Ene
Restricciones y Límites al Derecho de Propiedad: Las Prohibiciones de Disponer
Las prohibiciones de disponer son límites que restringen o impiden al titular transmitir o gravar un bien. Estas pueden tener distintos orígenes:
Orígenes de las Prohibiciones de Disponer
Voluntarias o Convencionales
Nacen de la voluntad del titular o de acuerdos entre particulares (ej.: el testador prohíbe donar una finca). No siempre impiden todos los actos de disposición, solo los expresamente prohibidos.
Legales
Las impone la ley con diferentes finalidades:
- Interés público.
- Inalienabilidad por la naturaleza del derecho (ej.: uso y habitación, art. 525 del Código Civil – CC).
- Protección de intereses privados (ej.: bienes del declarado fallecido, art. 196 CC).
Judiciales o Administrativas
Derivan de resoluciones dictadas por jueces o autoridades administrativas cuando la ley lo permite (ej.: prohibición de vender un bien durante un proceso).
Eficacia Registral frente a Terceros
Respecto a su eficacia frente a terceros, los arts. 26 y 27 de la Ley Hipotecaria (LH) establecen un régimen muy restrictivo:
Solo tienen eficacia real y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las prohibiciones impuestas por el transmitente al adquirente en negocios gratuitos, inter vivos o mortis causa, porque requieren un soporte causal adecuado.
El Régimen de Propiedad Horizontal (PH)
La propiedad horizontal es un régimen especial aplicable a edificios divididos en pisos o locales independientes, donde cada titular ostenta una propiedad privativa y, a la vez, una copropiedad forzosa sobre elementos comunes (art. 396 CC, Ley de Propiedad Horizontal – LPH).
Este régimen requiere:
- Título constitutivo.
- Cuotas de participación.
- Puede incorporar estatutos y reglas internas.
Se rige por la LPH, las normas del título constitutivo, los estatutos y, supletoriamente, el CC.
Organización y Obligaciones en la PH
La comunidad tiene órganos propios: Junta de Propietarios, Presidente, Secretario y Administrador. La cuota de participación determina la contribución en gastos, los derechos de voto y el beneficio en elementos comunes.
Los propietarios pueden usar elementos privativos libremente y realizar obras sin afectar a la estructura o seguridad; están obligados a contribuir a gastos, respetar elementos comunes, permitir reparaciones y no realizar actividades prohibidas. El régimen se extingue por la destrucción del edificio o por su conversión en propiedad ordinaria.
Principios de la Comunidad de Bienes (Coposesión)
Cada comunero puede usar la cosa común conforme a su destino sin perjudicar a los demás (art. 394 CC), disfrutar de los frutos conforme a su cuota, y participar en decisiones de administración. Puede transmitir su cuota y pedir la división.
Obligaciones y Acuerdos:
- Debe contribuir a los gastos de conservación (art. 393 CC), pudiendo un comunero exigir a los demás su parte si él pagó íntegramente.
- Los actos de administración requieren mayoría.
- Las alteraciones requieren unanimidad.
- Un comunero puede defender judicialmente la comunidad, salvo oposición de los demás.
- Quien no quiera contribuir a gastos puede renunciar a su cuota (art. 395 CC).
- No se admiten actos de disposición sin consentimiento unánime.
Las Presunciones Posesorias en el Código Civil
Las presunciones posesorias son mecanismos legales que facilitan la prueba de la posesión y sus cualidades:
Presunción de Posesión de Buena Fe
El artículo 434 CC establece: «La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba». Se trata de una presunción iuris tantum que ampara al poseedor, obligando a quien contradiga la buena fe presumida a demostrarlo. La prueba de la mala fe requiere que se demuestre la existencia de actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (art. 435 CC).
Presunción de Posesión Legítima (Justo Título)
«El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo» (art. 448 CC).
Presunción de Continuidad del Concepto Posesorio
«Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario» (art. 436 CC).
Presunción de Continuidad Temporal en la Posesión
El artículo 459 CC indica que «El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario».
Posesión Extensiva a Bienes Muebles
«La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos» (art. 449 CC).
El Procedimiento Especial de Ejecución Hipotecaria
La hipoteca es un derecho real de garantía, por lo que, ante el incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede ejercitar la acción hipotecaria, solicitando la venta forzosa del bien (art. 1858 CC y 129 LH).
El procedimiento especial de ejecución hipotecaria está regulado en los arts. 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Requisitos y Características del Procedimiento
Se aplica cuando se persiguen bienes hipotecados y exige que en la escritura de constitución consten:
- El valor de tasación para subasta.
- Un domicilio para notificaciones.
- Su reflejo registral.
El procedimiento es rápido y sumario, limitándose las causas de oposición. La finca se vende en subasta pública judicial y el precio obtenido se destina al pago del acreedor conforme al orden legal. El decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas permiten la inscripción a favor del adjudicatario.
Principios Fundamentales del Sistema Registral Inmobiliario
Estos principios son las ideas básicas sobre las que se construye el sistema del Registro de la Propiedad y explican su funcionamiento y efectos jurídicos. Aunque no siempre aparecen formulados expresamente en la ley, se deducen de la Ley Hipotecaria.
Principio de Rogación
El Registro solo actúa si un interesado solicita la inscripción.
Principio de Inscripción
La inscripción da publicidad y protección al derecho real (normalmente es declarativa).
Principio de Prioridad
El derecho que entra primero en el Registro prevalece sobre los posteriores.
Principio de Legalidad
El Registrador controla que el título y el derecho sean válidos conforme a la ley.
Principio de Tracto Sucesivo
Solo puede inscribir quien figure previamente como titular registral.
Principio de Cierre Registral
Lo ya inscrito impide inscribir derechos incompatibles.
Principio de Exactitud Registral
El Registro se presume verdadero mientras no se demuestre lo contrario.
Principio de Fe Pública Registral
El tercero de buena fe que confía en el Registro queda protegido, aunque no coincida con la realidad extrarregistral.
La Fe Pública Registral: Protección del Tercero Hipotecario
Es uno de los principios más importantes del sistema registral. Protege al llamado tercero hipotecario, es decir, a quien cumple los siguientes requisitos:
- Adquiere un derecho a título oneroso.
- Actúa de buena fe.
- Adquiere de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir.
- Inscribe su adquisición.
Aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas que no consten en el Registro, el tercero queda mantenido en su adquisición.
Naturaleza y Funciones de la Inscripción
La inscripción es el asiento registral principal y definitivo que refleja una relación jurídica real perfecta sobre un inmueble.
Sus funciones principales son:
- Dar publicidad al derecho real.
- Hacerlo oponible frente a terceros.
- Activar los efectos protectores del Registro (legitimación y fe pública).
Como regla general en el Derecho español, la inscripción es declarativa, es decir, el derecho existe antes de inscribirse. No obstante, en algunos casos es constitutiva, como ocurre con la hipoteca, donde el derecho real solo nace con la inscripción.
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