Derechos Reales

Definición y Concepto:

Los derechos reales son aquellos en los que se establece una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa. Tienen un contenido patrimonial, un valor económico y se encuentran enumerados en el Código Civil.

Los derechos personales se rigen por el principio ya citado de la libertad contractual y pueden ser creados por un contrato entre dos o más personas (relación entre dos personas: acreedor y deudor).

Los derechos reales pueden ser creados solo por la ley (taxativa) (relación entre persona y cosa).

Elementos de los Derechos Reales

En los derechos reales distinguimos:

• Un sujeto activo: titular del derecho; puede ser una persona física o jurídica.
• Un objeto: la cosa o las cosas.

Clasificación de los Derechos Reales:

• Derechos reales sobre una cosa: el dominio, condominio y la propiedad horizontal.
• Derechos reales sobre cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la prenda y la anticresis (los tres últimos son derechos de garantía porque tienden a asegurar el cumplimiento de esa obligación).

Adquisición y Transmisión de los Derechos Reales

Una condición necesaria para la adquisición o transmisión de los derechos reales sobre cosas, muebles e inmuebles, es la entrega de la cosa, acto denominado tradición.

La transmisión de un derecho real es el traspaso del mismo de una persona a otra. Quien transmite el derecho real sobre una cosa debe hacerlo; quien adquiere ese derecho debe recibir la cosa.

Posesión o Tenencia

Hay posesión de una cosa cuando una persona la tiene bajo su poder, con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Para ser el poseedor de unas cosas es necesario:

• Tenerla bajo su poder, es decir, tener la posibilidad de actuar físicamente sobre la cosa.
• Tener la intención de ejercer un derecho de propiedad o de no reconocer este derecho en otro.

La tenencia: es simple tenedor quien tiene efectivamente una cosa, pero reconoce en otro la propiedad.

Diferencia entre Posesión y Tenencia:

Quien tiene la simple tenencia de una cosa no tiene ánimo de dominio sobre ella. El poseedor, en cambio, reúne la tenencia material de la cosa con ánimo de dominio.

El Dominio

Concepto:

Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.

Caracteres del Dominio:

• Es absoluto: da al titular del dominio amplias facultades sobre la cosa de la que es propietario. Puede percibir sus frutos, disponer libremente de ella y hasta destruirla.
• Es exclusivo: dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
• Es perpetuo: no tiene límites en el tiempo y no desaparece por falta de uso. Puede, en cambio, perderse en caso de que otra persona lo adquiera; si una persona vende algo, el objeto vendido deja de pertenecer a ella y el dominio pasa al comprador.

Extensión del Dominio:

En el caso de la propiedad inmueble, el dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el mismo, en líneas perpendiculares a su perímetro. El dominio sobre una cosa se extiende a las cosas accesorias a ella. El derecho de dominio, además, abarca también a los frutos y productos de la cosa sobre la que se ejerce ese dominio.

Modos de Adquisición del Dominio:

• La apropiación: es la aprehensión de cosas muebles que no tienen dueño, realizada con la intención de convertirse en propietario de las mismas.
• La accesión: ocurre cuando una cosa inmueble o mueble sobre la que una persona ejerce dominio aumenta por adherencia natural o artificial.
• La tradición: recordemos que hemos llamado tradición a la entrada de la cosa. Puede ser material o simbólica. Antes de la tradición no se adquiere ningún derecho real sobre una cosa, salvo la hipoteca, la prenda con registro, etc.

Para la Transmisión del Dominio

De una persona a otra es necesario que la tradición sea acompañada por un determinado acto jurídico entre la persona que transmite el dominio y la que lo recibe. Este acto es el título, en algunos casos expresado por medio de un documento escrito.

Extinción del Dominio:

Por destrucción o consumo. Por abandono, por transmisión judicial. Tratándose de animales salvajes o domesticados, cuando estos recuperan su libertad. Cuando la cosa es puesta fuera del comercio. Por enajenación de la cosa seguida de su tradición, en el caso de los inmuebles, luego de firmada la escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad respectivo.

El Condominio

Concepto:

El derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.

En el condominio existe pluralidad de titulares. A cada uno de esos titulares (llamados condominios) le corresponde en propiedad una parte ideal de la cosa y no una parte material de ella.

Constitución del Condominio:

• Contrato: es el caso de varias personas que compran una casa en conjunto.
• Testamento: cuando una persona muerta ha dejado a varios sucesores la misma cosa.
• Ley: son los condominios establecidos por las disposiciones legales.

Extinción del Condominio:

• Por venta: si la cosa es indivisible o si uno de los condóminos así lo exige.
• En especie: se adjudica a cada condómino una parte material y concreta del condominio.

Propiedad Horizontal:

Es un caso especial de condominio. Esta ley admite que los distintos pisos de un edificio o los distintos departamentos de un mismo piso sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y, a la vez, copropietario del terreno sobre el que se levanta el edificio y de todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad del mismo.

La constitución del consorcio de propietarios se realiza por medio de un reglamento de copropiedad y administración. Se realiza por escritura pública y se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.

Este reglamento debe tener:

• La determinación de las partes propias y de las comunes y su destino.
• El valor proporcional de cada unidad.
• El régimen de las asambleas.
• El uso de las cosas y servicios comunes.
• El porcentaje que corresponde de cargas comunes.
• La forma de administración del consorcio.

Principales Obligaciones de los Copropietarios:

• Pagar las expensas comunes en proporción al valor de sus unidades.
• Pagar las expensas extraordinarias.
• Usar las cosas comunes conforme a su destino.
• No realizar obras o construcciones que afecten al edificio.
• No destinar su propia unidad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres ni a fines distintos de los previstos en el reglamento.
• No perturbar con ruidos indebidos o de otra forma la tranquilidad de sus vecinos.
• Atender a los gastos de conservación de su propia unidad.

Hipoteca

Concepto:

Es un derecho real de garantía cuyo fin es asegurar el cobro de un crédito en dinero. Para ello, afecta un bien inmueble del deudor.

Caracteres de la Hipoteca:

• Es convencional: surge de un acuerdo entre partes.
• Se rige por el principio de especialidad de las cosas: debe especificar detalladamente la cosa hipotecada.
• Es accesoria: sigue la suerte del derecho principal.
• Debe ser inscrita en el registro de propiedad inmueble: esa inscripción tiene una vigencia de 20 años renovable.
• Se aplica también el principio de especialidad de crédito: la hipoteca se debe constituir por una suma de dinero claramente especificada.

Causas Principales de Extinción de la Hipoteca:

• Por extinción de la obligación principal, o sea, la deuda en cuya garantía se constituyó la hipoteca.
• Por renuncia del acreedor hipotecario a su derecho.

Prenda

Es un derecho real de garantía que se constituye sobre una cosa mueble del deudor o de un tercero, para garantizar un crédito.

Existen dos clases de prenda: prenda con desplazamiento y prenda sin desplazamiento o prenda con registro.

Extinción de la Prenda:

• Si se extingue la obligación principal.
• Si la cosa se destruye totalmente.
• Si la cosa es puesta fuera de comercio.

La Anticresis:

En este caso, el deudor entrega al acreedor un inmueble para que perciba las rentas que este produzca. Lo obtenido se utilizará para pagar los intereses de la deuda respectiva o el capital de la misma.

Usufructo:

Es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, sin alterar su sustancia. El usufructo se constituye por contrato, por testamento, por prescripción o en los casos que fija la ley.

Etiquetas: condominio, Derechos reales, dominio, Hipoteca, propiedad, usufructo