El Contrato de Obra: Especial Referencia a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Conceptos, Caracteres y Clases

Conceptos

Es aquel contrato por el que una parte, denominada dueño de la obra o comitente, encarga la ejecución de una obra a otra persona, denominada contratista o constructor, a cambio de un precio cierto.

Caracteres

• Es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
• Es un contrato bilateral, pues ambas partes asumen obligaciones recíprocas.
• Es un contrato oneroso, ya que implica una contraprestación económica por la ejecución de la obra.
• Es un contrato de resultado, donde lo esencial es la consecución de la obra final, independientemente de los medios empleados.

Clases

• Con suministro de material: Además de la ejecución de la obra, el contratista suministra los materiales necesarios.
• Sin suministro de material: El contratista solo ejecuta la obra, siendo el comitente quien aporta los materiales.

Mientras que el Código Civil contempla ambas modalidades, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se centra en la edificación, que usualmente implica el suministro de materiales por parte del constructor o promotor.

Elementos del Contrato de Obra

1. Elementos Personales

• El dueño de la obra o comitente (según Código Civil) / Promotor (según LOE): Es la parte que encarga la ejecución de la obra. La LOE lo denomina específicamente promotor.
• El contratista, constructor o empresario: Es la parte que se obliga a la ejecución de la obra.

Agentes de la Edificación (Art. 8 y siguientes de la LOE)

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en la LOE, demás disposiciones aplicables y por el contrato que origine su intervención.

• Promotor: Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
• Proyectista: Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
• Constructor: Es el agente que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
• Director de Obra: Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
• Director de Ejecución de Obra: Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
• Laboratorios de Control de Calidad: Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación, capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
• Suministradores de Productos: Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
• Propietarios y Usuarios:
  • Obligaciones de los propietarios: Conservar la edificación en buen estado mediante un uso y mantenimiento adecuados, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías asociados.
  • Obligaciones de los usuarios: Sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

2. Elementos Reales

• La Obra: Es el resultado material que debe producirse por el trabajo. Existen diversas clases (demolición, reforma, nueva planta, etc.), y todas deben cumplir con los siguientes requisitos:
  • Que sea lícita y posible, tanto desde un punto de vista jurídico como físico.
  • Que esté determinada. La determinación puede realizarse por cualquier medio, aunque en las obras reguladas por la LOE, esta se concreta a través de un proyecto.

  El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2 de la LOE. El proyecto debe justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

  Tipos de Obras no sujetas a Proyecto LOE (ejemplos del Código Civil)

  Aunque la LOE se centra en obras de mayor envergadura, el Código Civil también contempla otras modalidades de obras, como:

  • Obras menores: De escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
  • Obras de ampliación, modificación, reformas o rehabilitación: Que no alteren la configuración arquitectónica de los edificios ni tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio.
  • Obras parciales en edificaciones catalogadas: O que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-cultural, siempre que no recaigan sobre elementos protegidos.
• El Precio: Es la contraprestación económica que el comitente se obliga a pagar por la ejecución de la obra.

Requisitos del Precio

• Que sea en dinero.
• Que sea verdadero.
• Que esté determinado o sea determinable.

Sistemas de Determinación del Precio

• Sistema de Precio Alzado (o a tanto alzado): En este sistema, se fija una cantidad global y cerrada para la totalidad de la obra o para partes de la misma. Es el más seguro para el comitente, ya que conoce de antemano el coste total, pero el más arriesgado para el contratista, quien debe asumir las posibles modificaciones sin un aumento del precio, salvo pacto en contrario. Se distinguen dos tipos:
  • Precio alzado absoluto: No permite la modificación del precio, salvo causas de fuerza mayor o pacto expreso.
  • Precio alzado relativo: Permite la modificación del precio en función de las variaciones o modificaciones que experimente la obra, siempre que estén justificadas y acordadas.
• Sistema por Unidad de Medida: El precio se establece en función de unidades de obra predeterminadas (ej. m² de construcción, m³ de excavación), a las cuales se les asigna un precio unitario. Presenta dos variantes:
  • Se establece el precio por unidad de medida y el número total de unidades a ejecutar.
  • Se establece el precio por unidad de medida, pero no el número total de unidades a ejecutar, que se determinará al finalizar la obra.
• Sistema por Pieza Ejecutada: El precio se fija por cada parte o ‘pieza’ de la obra que se va entregando. Este sistema permite al comitente ir pagando a medida que se certifican avances, lo que puede reducir el riesgo para ambas partes.
• Sistema por Administración o Economía: En este sistema, el contratista se encarga de la gestión y ejecución de la obra, aportando materiales y mano de obra, pero siempre por cuenta y riesgo del dueño de la obra, quien reembolsa los gastos incurridos y paga una retribución al contratista. Es más favorable para el contratista y menos para el comitente, ya que el coste final es incierto.

3. Elementos Formales

No se exige una forma específica para la validez del contrato de obra, pudiendo ser verbal o escrito.

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