Derechos de Uso y Habitación: Regulación y Características

Definición y Naturaleza Jurídica

Regulados en los artículos 523 a 529 del Código Civil (CC), la clásica Sentencia del Tribunal Supremo (STS) del 04/02/1983 los define como derechos reales de uso y disfrute que recaen sobre un bien ajeno. Se caracterizan por estar limitados a las necesidades de sus titulares, tener un carácter personal y una singularidad marcada por la temporalidad del uso y su régimen jurídico.

Este régimen jurídico atiende primeramente a su título constitutivo, teniendo las demás normas legales que disciplinan los efectos de este derecho real (como las del usufructo, en virtud del art. 528 CC) un carácter dispositivo.

Diferencias y Alcance

El artículo 524 del CC distingue entre:

• Derecho de uso: Otorga la facultad de percibir los frutos de la cosa ajena que basten para cubrir las necesidades del usuario y su familia, aunque esta aumente.
• Derecho de habitación: Concede la potestad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Se trata, por ende, de un derecho real en cosa ajena, que puede constituirse inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito, y a favor de una o varias personas (de forma sucesiva o simultánea).

Objeto de los Derechos

Constituyen su objeto las cosas corporales (muebles o inmuebles) para el derecho de uso, y las viviendas para el derecho de habitación. El derecho de uso comprende usar y servirse de un inmueble ajeno que produce frutos (naturales, civiles o industriales), pero no venderlos, limitándose a las necesidades reales de la familia en sentido amplio (los que convivan con el usuario). A estos efectos, resulta ilustrativo el art. 526 CC:

“El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.”

El derecho de habitación se circunscribe a la ocupación total o parcial de una vivienda, de las dependencias que se señalen en el título constitutivo y, en su defecto, las que sean precisas para atender las necesidades del habitacionista y su familia (que la doctrina vincula a su posición social). Aunque son derechos temporales, el Código Civil de Cataluña (CCCat) prevé su constitución con carácter vitalicio a favor de una persona física.

Régimen Jurídico y Extinción

Debido a su carácter histórico como derecho personalísimo (más incluso que el usufructo), no puede arrendarse ni traspasarse a otro por ninguna clase de título (art. 525 CC) ni hipotecarse (art. 108 de la Ley Hipotecaria). No obstante, algunos autores entienden que esta regla es excepcionable en su título constitutivo, lo que ha llevado a la jurisprudencia a admitir esta posibilidad en tanto no se altere la sustancia y especialidad de tales derechos.

El CCCat prevé la enajenación y el gravamen con consentimiento de los propietarios y la extinción de los derechos en caso de consentir la ejecución de una hipoteca sobre el inmueble, sin perjuicio de las especialidades en materia de vivienda familiar.

Se extinguen por las mismas causas que el derecho de usufructo y, además, por abuso grave de la cosa y de la habitación (art. 529 CC), así como por otras causas que convinieren las partes. El CCCat incluye la extinción por resolución judicial debido a un ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien.

Obligaciones del Titular

Si el usuario consumiera todos los frutos o el habitacionista ocupara toda la casa, quedará obligado a los gastos de cultivo, reparos ordinarios de conservación y pago de contribuciones. Por el contrario, el art. 527 CC establece que si solo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que al propietario le quede una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquel lo que falte.

En este aspecto, el CCCat imputa al habitacionista los gastos individualizables que deriven de su utilización y los correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado.

Inscripción y Otros Aspectos

Al igual que el usufructo, son derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 2.2 LH), en cuyo caso su constitución debe hacerse en escritura pública (art. 3 LH), si bien esta no es obligatoria para su válida constitución. Algunos autores también admiten la posibilidad de su prescripción adquisitiva.

Preceptos Relevantes en Supuestos Específicos

Otros preceptos a considerar con respecto a estos derechos son:

• Art. 822 CC: Prevé la exclusión del cálculo de las legítimas de la donación o legado de un derecho de habitación sobre la vivienda habitual a favor de un legitimario con discapacidad, siempre que ambos estuvieren conviviendo en ella al momento del fallecimiento. Se establecerá por ministerio de la ley a favor del legitimario discapacitado que lo necesite, salvo manifestación en contrario del testador, pero su titular no podrá impedir que sigan conviviendo los demás legitimarios mientras lo necesiten. Es intransmisible.
• Art. 1407 CC: En el ámbito de la liquidación y disolución de la sociedad de gananciales, comprende la posibilidad de que un cónyuge pueda pedir que se le atribuyan determinados bienes en propiedad o que se constituya sobre ellos (en concreto, el local donde hubiera ejercido su profesión o la vivienda habitual), en caso de muerte del otro cónyuge, un derecho de uso o habitación.
• Art. 90 CC: Incluye la atribución del uso de la vivienda familiar entre las necesarias disposiciones que deben incluirse en el convenio regulador en caso de separación, nulidad o divorcio.

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