Contratos Accesorios a la Venta y Otros Contratos Civiles

¿Cuáles son los Pactos Accesorios al Contrato de Venta? Explíquelos.

• Pacto Comisorio
• Pacto de Retroventa
• Pacto de Retracto

1. Pacto Comisorio

Es la condición resolutoria de no cumplirse lo pactado, expresamente estipulada. Puede ser simple o calificado.

• En el pacto comisorio simple, las partes pueden pedir el cumplimiento o la resolución del contrato.
• En el pacto comisorio calificado, se estipula que el incumplimiento resolverá ipso facto el contrato. Sin embargo, en este caso tampoco opera de inmediato, ya que el deudor podrá enervar la acción resolutoria dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda, efectuando el pago.

2. Pacto de Retroventa

Por el pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare o, en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra.

El plazo máximo para hacer efectivo el derecho del vendedor a pedir la retroventa es de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

3. Pacto de Retracto

Según el Art. 1886, se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se resolverá la venta si, en un plazo determinado (que no podrá pasar de un año), se presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo, salvo que el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa se allane a mejorar en los mismos términos la compra.

Se rige por las mismas normas que el de retroventa.

¿Qué es la Permuta?

Art. 1897: «La Permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.»

¿Qué es el Contrato de Hipoteca?

a) Concepto

Art. 2407: «La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.» (para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente con el producto de la realización.)

Es una caución, como la fianza y la prenda.

¿Qué es el Contrato de Fianza?

a) Concepto

Art. 2335: «La fianza es un contrato accesorio en virtud del cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.»

Es un contrato unilateral porque solo una parte se obliga.

¿Qué es el Contrato de Mandato?

a) Concepto

Art. 2116: «El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.»

La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador y, en general, mandatario.

¿Qué Obligaciones tiene el Mandante?

Obligaciones del Mandante

• Cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario.
• Proveer al mandatario lo necesario para la ejecución del mandato.
• Reembolsar al mandatario los gastos realizados por el mandato.
• Pagar la remuneración al mandatario, sea estipulada o usual.
• Indemnizar las pérdidas en que haya incurrido por su culpa.

¿Qué es el Contrato de Arrendamiento?

a) Concepto

Art. 1915: «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a entregar el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

¿Qué Clase de Arrendamiento Regula la Ley?

c) Clases de Arrendamiento

De acuerdo con la propia definición del código, existen tres clases de arrendamiento:

• Arrendamiento de cosas: «entregar el goce de una cosa».
• Arrendamiento para la confección de una obra material: «ejecutar una obra».
• Arrendamiento de Servicios: «prestar un servicio».

Efectos del Contrato de Arrendamiento: Obligaciones para Cada una de las Partes

¿Cuáles son las Obligaciones del Arrendador?

De acuerdo con el Art. 1915, el arrendador se obliga a conceder el goce de la cosa arrendada; así, está obligado a:

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada (es de la esencia).
2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento (es de la naturaleza).
3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa (es de la naturaleza).

¿Cuáles son las Obligaciones del Arrendatario?

• Debe pagar el precio o renta (es de la esencia).
• Debe usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
• Debe cuidar la cosa como buen padre de familia.
• Debe efectuar las reparaciones locativas.
• Debe restituir la cosa al término del contrato (es de la esencia).

Interpretación y Efectos de los Contratos

¿Cuál es la Regla Suprema en Materia de Interpretación de Contratos?

Prima la voluntad real por sobre la declarada. «Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse más a ella que a lo literal de las palabras.»

El Artículo 1545 del Código Civil dice: «Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.» Interprete y Explique esta Disposición.

Quiere decir que el contrato tiene la fuerza de una ley; esto es, que tiene fuerza obligatoria respecto de las partes, de tal modo que ninguna de ellas puede alterar unilateralmente lo convenido, y quien no cumple puede ser obligado judicialmente a hacerlo.

Contratos Específicos: Promesa y Compraventa

¿Qué es el Contrato de Promesa?

Concepto

El contrato de promesa es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición (Art. 1554).

¿Qué Requisitos deben Concurrir para que Exista Contrato de Promesa?

Requisitos

Como en todo contrato, deben concurrir los requisitos exigidos por la ley (Art. 1445), es decir, consentimiento sin vicios, capacidad, objeto y causa lícitos; pero además deben cumplirse ciertos requisitos especiales del contrato de promesa, que son:

1. Debe constar por escrito (solemnidad, pero no escritura pública).
2. Que el contrato no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; es decir, debe tener un objeto lícito.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato prometido.
4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

¿Qué es el Contrato de Compraventa?

Concepto

Art. 1793: «La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.»

¿Cuáles son sus Requisitos?

Requisitos

• Consentimiento: Al igual que en todo contrato, sin vicios; debe haber consentimiento en cuanto a la cosa vendida, al precio y a la naturaleza del acto.
• Cosa Vendida: Es el objeto de la obligación del vendedor y debe ser:
  • Comerciable (Art. 1464).
  • Determinada y singular (determinada o determinable).
  • Debe existir o esperarse que exista.
  • La cosa no debe pertenecer al comprador.
• Precio: Es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa. Este debe:
  • Debe consistir en dinero: Es de la esencia del contrato; de lo contrario, habría permuta. De ahí que el Art. 1794 establece que: «Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.»
  • Debe ser real y serio: Esto es, que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa. No es real el precio simulado o fingido, y no es serio cuando es irrisorio.
  • El precio debe ser determinado: Lo normal será que lo determinen las partes, pero puede hacerlo un tercero designado por ellas, jamás al arbitrio de una sola parte. Puede también ser determinable.
• Solemnidades prescritas por la ley en ciertos casos: La compraventa, por excepción, es solemne. Esta excepción la encontramos en el Art. 1801, inc. 2º, que establece que la venta de bienes raíces, servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley mientras no se ha otorgado escritura pública. La omisión acarrea la nulidad absoluta de la compraventa, ya que son solemnidades exigidas en consideración a la naturaleza del acto o contrato.

¿Cuáles son los Efectos del Contrato de Compraventa?

Son los derechos y obligaciones que genera para las partes contratantes.

¿Qué Obligaciones tiene el Vendedor? Explíquelas.

Obligaciones del Vendedor

1. Entregar o hacer la tradición de la cosa.
2. Sanear la cosa vendida: la evicción y los vicios redhibitorios.

Art. 1837: «La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida (evicción), y responder de los defectos ocultos de esta, llamados vicios redhibitorios.»

¿Qué son los Vicios Redhibitorios?

Esta obligación del vendedor comprende la responsabilidad por los defectos ocultos de la cosa, llamados vicios redhibitorios.

¿Cuáles son los Vicios Redhibitorios?

En general, se dice que son aquellos coetáneos a la venta, ocultos y graves que hacen inútil o aminoran su utilidad.

Los vicios redhibitorios autorizan para pedir que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio; a esta acción se le llama acción de quanti minoris.

¿Qué Obligaciones tiene el Comprador? Explíquelas.

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio.
• Recibir la cosa.

Obligación de Recibir la Cosa

En caso de mora por parte del comprador en recibir la cosa, deberá abonar los gastos de almacén, y el vendedor quedará eximido del cuidado ordinario y solo responderá del dolo o culpa grave.

Obligación de Pagar el Precio

Es de la esencia del contrato. Sin embargo, el comprador puede retener el pago en el caso en que se vea expuesto a perder la cosa por evicción, o si fuere turbado en el goce de la cosa, o cuando probare que existe contra ella una acción real de la que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato. En estos casos, deberá depositar el precio con autorización judicial, y este depósito durará hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

Si no se paga el precio, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o el cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios.

Etiquetas: Arrendamiento, Compraventa, contratos civiles, derecho civil, Obligaciones contractuales