Clasificación del suelo

El Estado (TRLS) describe dos situaciones básicas: el suelo urbanizado y el rural.

1. Suelo urbanizado

El primer requisito indispensable es que esté legalmente integrado en una malla urbana. Esto significa que debe formar parte del entramado de la población: contar con una red de calles/viales, equipamientos públicos o servicios (dotaciones) y parcelas delimitadas. Se pueden diferenciar entre zona residencial, industrial, conjunto histórico-artístico, edificios catalogados, zonas verdes y zonas de uso recreativo.

A partir de esto, deberá cumplir al menos uno de estos requisitos:

• Urbanización formal previa: el suelo fue transformado mediante la ejecución legal de un plan urbanístico (por ejemplo, tras el desarrollo de un Plan Parcial, Proyecto de Urbanización o Actuación de Transformación Urbanística).
• Disponibilidad de servicios e infraestructuras básicas: el terreno cuenta con las infraestructuras mínimas operativas conectadas a red (agua, saneamiento, electricidad, acceso rodado, etc.) o se pueden conectar de forma inmediata sin necesidad de ejecutar grandes obras de infraestructura extra, sino simples acometidas directas a las redes existentes.
• Nivel de consolidación por la edificación: se consideran suelo urbanizado si la normativa autonómica los equipara a suelo urbano/asimilado y disponen de los servicios necesarios (o pueden disponer de ellos mediante simples conexiones a las redes en funcionamiento).

El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras o vías interurbanas no la convierte automáticamente en suelo urbanizado.

2. Suelo rural

Todo aquel terreno que no está efectivamente transformado e integrado en la ciudad, o que debe ser preservado, permanece en situación de suelo rural.

Se distinguen dos categorías:

• Suelo rural preservado de la urbanización (protegido/infranqueable): no se puede ni se debe urbanizar porque la ley o el planeamiento lo protegen expresamente. Incluye obligatoriamente: Dominio Público y Costas/Aguas, valores ambientales y culturales, zonas de riesgo.
• Suelo rural en proceso de transformación (suelo urbanizable): el plan urbanístico ha clasificado para crecer en el futuro, siendo suelo rural a efectos legales hasta que no terminen completamente las obras de urbanización.

Según la Ley Autonómica (LSCM), se establecen tres categorías:

1. Suelo urbano

Es el suelo ya integrado en la ciudad que cuenta con infraestructuras y servicios básicos.

• Consolidado (SUC): terrenos ya urbanizados y edificables directamente. Solo requieren licencia de edificación.
• No consolidado (SUNC): suelo integrado en la malla urbana pero que aún carece de algún servicio, necesita completar o reurbanizar calles, o requiere una distribución equitativa de cargas y beneficios (gestión mediante Unidades de Ejecución, repartos de aprovechamiento, indemnizaciones, etc.).

Requisitos:

• a) Condición de solar: terrenos aptos para edificar y completamente urbanizados con calzadas pavimentadas, aceras soladas, abastecimiento de agua, alumbrado público, electricidad…
• b) Condición mínima para edificar: deben tener infraestructuras suficientes para dar soporte a la edificación.
• c) Consolidación por la edificación: terrenos ocupados por la edificación al menos en ⅔ de los espacios aptos para la misma.
• d) Ejecución del planeamiento urbanístico: terrenos que han sido urbanizados en ejecución formal del planeamiento previamente aprobado.

2. Suelo urbanizable

Suelo destinado a ser el crecimiento futuro de la ciudad.

• Sectorizado (SUSB): delimitado en «sectores» listos para ser desarrollados a corto/medio plazo mediante el correspondiente Plan Parcial.
• No sectorizado (SUNSB): suelo de reserva a más largo plazo. Requiere un instrumento posterior (Plan Especial o modificación del PGOU) para fijar sus condiciones antes de poder tramitar el Plan Parcial.

3. Suelo no urbanizable/rural preservado de la ley estatal

Son terrenos excluidos de la transformación urbanística por sus valores ambientales, paisajísticos, agrícolas, forestales, hídricos o por la existencia de riesgos naturales/tecnológicos.

Determinaciones urbanísticas

1. Determinaciones legales

Son los actos de uso, urbanización, instalación, construcción y edificación del suelo.

Deberán respetar el régimen urbanístico del suelo, realizarse en superficie apta para la edificación, no producir perturbaciones en otros inmuebles, adaptarse al ambiente y no romper la armonía del paisaje urbano o rural.

2. Determinaciones reglamentarias

Son normas sobre la totalidad de la Comunidad o espacios territoriales inferiores a esta.

A) Mediante Decreto: establecer los requisitos y estándares normativos vinculantes de carácter técnico y sustantivo:

• Calidad formal y sustantiva: requisitos mínimos que deben cumplir los instrumentos de planeamiento.
• Estándares dotacionales: mínimos de suelo destinables a equipamientos y servicios públicos, regulando su ajuste según la zona.
• Obras de urbanización: definición de los servicios y obras mínimas exigibles, así como sus características técnicas.
• Cartografía e información: normalización y homogenización de los formatos cartográficos y datos urbanísticos.

B) Mediante Orden: previo informe de la Comisión de Urbanismo, el Consejero puede dictar Instrucciones Técnicas con carácter orientativo y homogeneizador sobre:

• Criterios de planeamiento: objetivos prioritarios, problemas recurrentes y su resolución tipo.
• Homogeneización zonal: unificación de conceptos y definiciones de las zonas de ordenación pormenorizada.
• Cómputo de parámetros: reglas unificadas para medir y calcular edificabilidades, aprovechamientos y demás edificaciones.
• Soporte técnico general: cuestiones adicionales de planeamiento y gestión que requieran pautas técnicas de aplicación.

3. Determinaciones estructurales y pormenorizadas

A) Estructurantes

Definen el modelo general de ciudad (uso, ocupación y protección del suelo) y la estructura del territorio. Se recogen en los Planes de Ordenación.

Contienen obligatoriamente: clasificación y categoría del suelo, sistemas de redes públicas, división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos o sectores, con usos, edificabilidad y aprovechamiento, y el régimen de usos del suelo no urbanizable de protección.

a) Determinaciones sobre redes públicas

• Niveles por ámbito de servicio:
  • Red supramunicipal: función o servicio de alcance regional/estatal.
  • Red general: servicial a todo el municipio; no adscribible a un único barrio o sector.
  • Red local: vinculada al servicio directo de un área, ámbito, sector o barrio concreto.
• Sistemas por función:
  • Redes de infraestructuras: comunicaciones (vías, tren, telecomunicaciones), sociales (agua, alcantarillado, depuración) y energéticas (electricidad, gas).
  • Equipamientos: zonas verdes, espacios libres y parques públicos.
  • Servicios: servicios urbanos básicos y Red de Vivienda Pública / Integración Social.

Cesiones mínimas obligatorias / Estándares urbanísticos: con la finalidad de establecer un modelo de cesión mínimo y común en la actividad de ejecución del planeamiento, la LSCM estandariza la distribución equitativa de las cargas y beneficios entre los propietarios de suelos urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados. Son deberes mínimos y los propietarios deberán entregarlos gratuitamente a las administraciones públicas.

Excepciones al estándar de aparcamiento privado:

• No se aplica cuando el Planeamiento General fije límites máximos por razones de congestión/densidad en centros urbanos.
• No se aplica cuando las Ordenanzas Municipales establezcan condiciones de accesibilidad o por las dimensiones reducidas de las manzanas/parcelas existentes.
• Actuaciones aisladas: no les afecta (en una parcela aislada existente se presupone que los deberes de cesión ya están cumplidos).

Reducción excepcional de los estándares: mediante Orden motivada del Consejero competente en ordenación urbanística, se pueden reducir las dimensiones mínimas de las redes locales en sectores de suelo urbanizable bajo las siguientes reglas:

• Límite general de reducción: hasta un valor mínimo del 80% de los estándares ordinarios, únicamente en los siguientes supuestos:
  • Uso característico turístico, recreativo o residencial estacional, con tipología edificatoria aislada, baja densidad y baja edificabilidad.
  • Actuaciones para complejos industriales aislados.
• Supuesto especial por red viaria sobredimensionada: cuando el sector requiera redes viarias de grandes dimensiones (sin perder coherencia urbana). En este caso, el exceso de superficie viaria se compensa reduciendo otras redes locales, pero con un límite más estricto: los valores finales no pueden ser inferiores al 90% de los estándares correspondientes.

b) Determinaciones sobre división del suelo

Urbano: el Plan General (PGOU) divide todo el suelo urbano en Áreas Homogéneas (coinciden en su mayoría con barrios o unidades tradicionales).

• Suelo urbano consolidado: el PGOU debe contener la ordenación pormenorizada completa. Solo admite delimitar ámbitos de actuación de forma excepcional para:
  • Conjuntos históricos o tradicionales que requieran un Plan Especial.
  • Manzanas o solares individuales con ordenación singular que requieran un instrumento de desarrollo previo a la licencia.
  • Redes públicas generales o supramunicipales singulares.
• Suelo urbano no consolidado: dentro de las Áreas Homogéneas se delimitan los Ámbitos de Actuación para su desarrollo.

Urbanizable:

• Sectorizado: destinado a la transformación urbanística. Se divide en Sectores (espacios para el desarrollo unitario de planeamiento y gestión). Excepción opcional: los elementos de redes públicas (municipales o supramunicipales) pueden integrarse o no en los sectores.
• No sectorizado: no puede transformarse directamente; se equipara al suelo no urbanizable de protección. Solo se podrá sectorizar mediante una iniciativa de transformación aprobada vía Plan de Sectorización.

c) Determinaciones sobre el uso del suelo

El uso global es el destino funcional predominante (como residencial o industrial) que el planeamiento otorga a cada área homogénea, ámbito de suelo urbano o sector de suelo urbanizable, fijándose siempre como una determinación estructurante.

No significa uso único, sino que se permiten otros usos compatibles o permitidos para dar servicio a la zona.

Cuando el uso global sea residencial en suelo urbanizable, la ley impone la obligación de reservar como mínimo un 30% de la edificabilidad para Viviendas de Protección Pública (VPPB, VPT o VIS).

La ordenación de usos requiere de un desarrollo de determinaciones pormenorizadas organizado en dos pilares:

• Admisibilidad y compatibilidad de usos: regula detalladamente qué usos concretos se autorizan y garantiza que todos los usos pormenorizados admitidos sean plenamente compatibles entre sí.
• Coeficientes de ponderación u homogeneización: establece los coeficientes correctores entre los distintos usos en cada ámbito o sector para equilibrar los valores económicos, asegurando que estos coeficientes no incentiven cambios que desvirtúen el uso global.

Existe un mecanismo de salvaguarda: si detecta el riesgo de que la ordenación pormenorizada pueda alterar el destino principal del ámbito, podrá fijar condiciones estructurantes específicas, como la prohibición explícita de usos concretos o la imposición de límites cualitativos y cuantitativos a su implantación.

d) Determinaciones sobre las edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos

En suelo urbano, la intensidad edificatoria de cada Área Homogénea de suelo urbano consolidado se define mediante un coeficiente de edificabilidad (valor numérico exacto) fijado como determinación estructurante. Se parte de la premisa de que dentro de cada Área Homogénea (edificada generalmente en sus 2/3 partes), se integran los Ámbitos de Actuación en suelo urbano no consolidado (correspondientes a la 1/3 parte restante no edificada). Este parámetro fija el techo máximo de edificación permitido para definir la intensidad edificatoria de todo el ámbito.

B) Pormenorizadas

Tienen el grado de detalle suficiente para ejecutar obras concretas. Se desarrollan en los Planes de Desarrollo.

Para aplicar las determinaciones pormenorizadas, el territorio se divide en Zonas Urbanísticas (o recintos espaciales):

• Definición de zona: ámbito espacial donde se aplica un mismo régimen normativo al conjunto de sus parcelas.
• Función: es un método práctico para sistematizar parámetros normativos (edificabilidad, tipología, alturas, usos admisibles/prohibidos).
• Homogeneidad: cada zona suele corresponder a un modelo tipológico de edificación (ej. vivienda unifamiliar aislada, manzana cerrada, polígono industrial) y a un uso pormenorizado característico.
• Ponderación de usos: si el plan cubre toda la ordenación detallada mediante zonas, puede fijar los coeficientes de ponderación (coeficientes de homogeneización de valor) entre las distintas zonas o entre sus usos pormenorizados.

Planeamiento urbanístico en la CAM

Los instrumentos de planeamiento que establece la LSCM se clasifican en dos grupos:

• De planeamiento de ordenación: Planes Generales y Planes de Sectorización.
• De planeamiento de desarrollo: Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.

1. Planes Generales

Son instrumentos básicos para formular las políticas urbanísticas municipales de conformidad con el planeamiento territorial y se refieren a términos municipales completos. Tienen por objeto:

• Clasificar el suelo.
• Establecer determinaciones estructurantes sobre la totalidad del suelo del municipio.
• Establecer determinaciones pormenorizadas, según cada clase de suelo.

El Plan General establece la estrategia global de ordenación del municipio definiendo la estructura general del territorio a través de tres pilares fundamentales:

• a) Adscripción universal del suelo: clasificación e inclusión de la totalidad del término municipal en las distintas clases de suelo (urbano —consolidado o no consolidado—, urbanizable —sectorizado o no sectorizado— y no urbanizable de protección), incluyendo los dominios públicos y espacios destinados a redes de servicios.
• b) Justificación de las redes públicas (sistemas generales y locales):
  • Prohibición de cómputo supramunicipal: las infraestructuras o dotaciones de carácter autonómico o estatal (hospitales de área, carreteras nacionales, etc.) no computan para cubrir las necesidades locales del municipio.
  • Estándares mínimos y funcionalidad: se debe garantizar la suficiencia técnica y la proporción entre los espacios públicos (zonas verdes, equipamientos, viario) y la densidad máxima de población proyectada, cumpliendo como mínimo los estándares legales establecidos.
  • Diferenciación conceptual: distinción clara entre Redes Generales (estructurantes para todo el municipio) y Redes Locales (adscritas al servicio inmediato de un sector o ámbito delimitado).
• c) Zonificación e idoneidad territorial: justificación técnica de la división del municipio en áreas homogéneas, sectores y ámbitos de actuación, garantizando coherencia en el modelo de ciudad.

Contenidos sustantivos:

A) Régimen del suelo no urbanizable de protección

El PG establece todas las determinaciones pormenorizadas, orientadas a la preservación del medio natural, patrimonio histórico o valores productivos del territorio. Además de enumerar las actuaciones que deben autorizarse mediante calificación urbanística y las actuaciones que requieran proyecto de actuación especial.

B) Régimen del suelo urbanizable no sectorizado

• Restricción de redes públicas: solo podrán delimitarse expresamente las que vengan definidas por el planeamiento territorial con carácter supramunicipal.
• Condiciones para delimitar sectores: podrán ser generales para todo el suelo urbanizable no sectorizado o diferenciadas para cada una de las zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada.

Mientras no se promueva ninguna iniciativa de sectorización, el Plan General le aplica de forma subsidiaria la totalidad de las determinaciones de ordenación pormenorizada propias del suelo no urbanizable de protección. Esto garantiza la seguridad jurídica.

C) Régimen del suelo urbanizable sectorizado

El PG contendrá las siguientes determinaciones estructurantes:

• Delimitación del área de reparto de cargas y beneficios.
• División en uno o varios sectores.
• Señalamiento del uso global y el aprovechamiento unitario.
• Podrán establecerse condiciones respecto a la regulación de los usos o de la edificación.
• Definición para cada sector de los coeficientes en que se fijen las relaciones de ponderación u homogeneización entre todos los usos pormenorizados posibles en el mismo.

D) Régimen del suelo urbano

El Plan General divide la totalidad del suelo urbano en áreas homogéneas y ámbitos de actuación, adscribiendo a dos categorías:

Clasificación y régimen de ejecución

• Suelo urbano consolidado (SUC): cuenta con todos los servicios urbanísticos o solo requiere obras menores. Ejecución: directa mediante licencia de edificación o alineación.
• Suelo urbano no consolidado (SUNC): carece de servicios completos, requiere reforma interior, reurbanización o reparto de cargas. Ejecución: mediante planeamiento de desarrollo (ej. PERI) y unidades de ejecución.

Determinaciones en áreas homogéneas y ámbitos

• Uso global: actividad principal asignada (residencial, industrial, terciario).
• Coeficiente de edificabilidad: m² edificable / m² suelo.
• Coeficientes de ponderación: índices de homogeneización para equiparar los distintos usos.

Redes locales y conjuntos históricos

• Delimitación de terrenos para completar las redes públicas locales (parques, calles, equipamientos de barrio).
• Delimitación de núcleos o áreas históricas tradicionales para su protección especial.

Supuesto de planeamiento de desarrollo (si el Plan General no fija la ordenación pormenorizada completa en SUNC):

• Delimitación del ámbito/unidad para su desarrollo mediante PERI o Estudio de Detalle.
• Criterios marco: fijación de edificabilidades, rangos de uso admitidos/prohibidos y condiciones específicas.

Determinaciones complementarias

• Dominio público y espacios protegidos: coordinación con leyes sectoriales (Costas, Aguas, Carreteras) y espacios naturales.
• Grandes equipamientos e impacto urbano: normativa para centros comerciales, de espectáculos o actividades con sustancias peligrosas que generen impacto en tráfico, aparcamiento o seguridad.
• Catálogo de protección: fichas y niveles de protección para bienes inmuebles, conjuntos arquitectónicos y yacimientos arqueológicos.
• Patrimonio público de suelo: reservas de terrenos para adquisición pública (destinados a VPO o dotaciones).
• Estructura de gestión: plazos, prioridades y sistemas para ejecutar la ordenación.

Aprobación del Plan General:

• Formación: exclusiva de las Administraciones públicas. El Avance es obligatorio en Planes Generales, de Sectorización, revisiones y modificaciones de más del 10% de superficie.
• Procedimiento:
  1. Aprobación inicial (Pleno): información pública (mínimo 1 mes) e informes preceptivos. Si hay cambios sustanciales, se repite el trámite.
  2. Análisis ambiental: informe de la Consejería de Medio Ambiente en 2 meses.
  3. Aprobación provisional (Pleno): tras el informe ambiental favorable.
  4. Aprobación definitiva: órgano autonómico / municipios de más de 15.000 habitantes (previo informe de la Comisión de Urbanismo). Si en 4 meses no hay resolución, opera el silencio positivo.

2. Planes de sectorización

Son instrumentos que fijan las determinaciones estructurantes para transformar el suelo urbanizable no sectorizado y completan la ordenación del Plan General.

Requisitos obligatorios:

• a) Coherencia: alinear sus determinaciones con las estrategias regionales y municipales de desarrollo sostenible.
• b) Integración: garantizar la correcta inserción de la propuesta en la estructura municipal del Plan General.
• c) Vinculación: conectar sus determinaciones estructurantes con las pormenorizadas del Plan Parcial y los instrumentos de gestión para su ejecución.

Contenidos sustantivos: debe establecer obligatoriamente tres grupos de determinaciones:

• Delimitación del sector y condiciones básicas: justificar el cumplimiento de las condiciones fijadas por el Plan General. Fijar las condiciones de temporalización del desarrollo. Puede incluir la ordenación pormenorizada completa; si no la incluye, debe aprobarse conjuntamente con un Plan Parcial.
• Redes públicas: calificación de terrenos para redes públicas supramunicipales y generales (interiores o exteriores al sector) garantizando su integración en la estructura municipal.
• Contribuciones a la Administración (contrapartida de transformación):
  • Garantía: depósito mínimo del 10% del coste total de ejecución de la urbanización.
  • Suficiencia de redes: aportación de certificaciones técnicas sobre la capacidad de las infraestructuras.
  • Plazos y sanciones: concreción de plazos vinculantes de ejecución y penalizaciones asumidas por incumplimiento.

Aprobación del Plan de Sectorización:

• Formación: pueden formularlos tanto Administraciones públicas como particulares.
• Regla clave: si el plan no incluye la ordenación pormenorizada, debe tramitarse conjuntamente con el Plan Parcial, la delimitación de unidades de ejecución y el sistema de ejecución.
• Procedimiento: sigue los mismos trámites que el Plan General (arts. 56 y 57 LSCM), pero la aprobación inicial y provisional abarcan todos los documentos presentados en conjunto.

3. Planes Parciales

Desarrollan el Plan General o el Plan de Sectorización para establecer la ordenación pormenorizada de sectores y ámbitos completos (en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable). Pueden modificar las determinaciones pormenorizadas fijadas previamente por el Plan General sobre el ámbito o sector, siempre que supongan una mejora.

Requisitos para la mejora:

• Justificar un incremento en la calidad ambiental de los espacios urbanos.
• Garantizar la mejora de las dotaciones públicas.
• Mantener la congruencia con las determinaciones estructurantes del Plan General.

Contenido sustantivo:

• Alineaciones y rasantes: definición ajustada a los condicionantes del relieve del terreno.
• Edificación de parcelas: fijación de las condiciones que deben cumplir las parcelas para su ejecución material.
• Condiciones de uso y edificación: determinación precisa de reglas sobre la edificación y la admisibilidad de usos en todo suelo edificable.
• Redes públicas locales: localización de las reservas de suelo destinadas a redes locales.
• Unidades de ejecución: delimitación, en su caso, de las unidades de ejecución.

Requiere presentar, junto con la aprobación inicial y su posterior tramitación, los compromisos y garantías técnicas reguladas en el art. 48.2 LSCM.

Aprobación del Plan Parcial:

• Formación: pueden formularlos tanto Administraciones públicas como particulares.
• Procedimiento: sigue las reglas del Plan General, con las siguientes especialidades:
  • Iniciativa municipal: aprobación inicial corresponde al Alcalde. Informes: solo se solicitan los previstos legalmente como preceptivos por la LSCM y legislación sectorial. Aprobación provisional: la realiza el Pleno del Ayuntamiento únicamente si el municipio no tiene competencias para la aprobación definitiva.
  • Iniciativa particular: el Alcalde resuelve en un plazo de 30 días desde la solicitud entre: admisión a trámite con aprobación inicial; admisión a trámite con requerimiento de subsanación/mejora; o inadmisión por razones de legalidad. Tras la aprobación inicial, la instrucción sigue los mismos pasos que la iniciativa municipal.
• Si no es competencia municipal, la aprobación definitiva corresponde a la Comisión de Urbanismo.
• Plazo iniciativa municipal: 4 meses desde la recepción de la documentación completa. Plazo iniciativa particular: 6 meses.

4. Planes Especiales

Tienen por objeto cualquiera de las siguientes finalidades:

• Infraestructuras y servicios: definición, ampliación o protección de elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios.
• Patrimonio: conservación, protección y rehabilitación del patrimonio histórico-artístico, cultural, urbanístico y arquitectónico, conforme a su legislación específica.
• Medio urbano y rural: conservación, protección, rehabilitación o mejora de ambos entornos.
• Paisaje y entorno: protección de ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales.
• Otras finalidades: cualesquiera otras determinadas reglamentariamente.

El Plan Especial puede modificar o mejorar la ordenación pormenorizada establecida por cualquier otra figura de planeamiento, debiendo justificar en todo caso su coherencia con la ordenación estructurante.

Contenido sustantivo: los Planes Especiales contienen las determinaciones adecuadas a sus finalidades específicas, incluyendo la justificación de su propia conveniencia. En todo caso, deben incluir las determinaciones propias del Plan Parcial que correspondan a su objeto específico en su función de desarrollo del Plan General. Asimismo, incorporan las determinaciones propias del Plan Parcial de reforma interior —incluidas las establecidas directamente por el Plan General— que complementen o modifiquen.

Aprobación:

• Formación: pueden ser formulados por las Administraciones públicas y por los particulares.
• Procedimiento: se remite íntegramente al procedimiento establecido para la aprobación de los Planes Parciales.

5. Estudio de detalle

Comprenden manzanas o unidades urbanas equivalentes completas. Su función es la concreta definición de los volúmenes edificables y el señalamiento de alineaciones y rasantes en las áreas y supuestos previstos por los Planes Generales y Parciales.

Podrán delimitar espacios libres o viarios en los suelos edificables objeto de su ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes. En ningún caso podrán alterar el destino del suelo ni incrementar la edificabilidad ni podrán parcelar el suelo.

Ejecución del planeamiento

Acciones:

• Distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.
• Obtención de terrenos o su valor equivalente, a las Administraciones urbanísticas para redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios.
• Cesión de terrenos o valor equivalente económico, porcentaje de aprovechamiento lucrativo (habitualmente entre un 5% y un 15%, según la normativa autonómica).
• Realización de las obras de urbanización necesarias para que todas las parcelas tengan condición de solar.
• Edificación de los solares según condiciones del planeamiento urbanístico.
• Implantación en cada solar o edificio de los usos permitidos.
• Conservación de las obras de urbanización y de la edificación.

Actuaciones contempladas en el Plan según tipo de suelo:

• Urbanizable: se requerirá la aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente o, en su caso, la aprobación de un Plan de Sectorización y/o de los correspondientes Planes Parciales para su ejecución.
• Urbano: existencia de un Plan General, pues contiene una ordenación pormenorizada.

1. Sujetos intervinientes

Las Administraciones Públicas para actividades de dirección, inspección y control, para asegurar que esa ejecución se produzca de conformidad con la ordenación urbanística y la ejecución en sí, mediante actuaciones aisladas o integradas. Particulares, sean propietarios o no.

2. Gestión de la actividad

Previo al inicio de la ejecución, debe fijarse la modalidad de gestión y el sistema de ejecución aplicable. En la LSCM, el planeamiento se ejecuta mediante actuaciones integradas a través de los siguientes sistemas:

• a) Sistema de compensación:
  • Rol de la Administración: actitud de asistencia, vigilancia y arbitraje.
  • Rol de los particulares: ejecutan el plan a su costa y responsabilidad, agrupados en una Junta de Compensación, aportando capital y terrenos.
  • Resultado: se apropian de los terrenos urbanizados y de las plusvalías generadas.
• b) Sistema de cooperación:
  • Rol de la Administración: asume el protagonismo y la ejecución de las obras bajo su responsabilidad.
  • Rol de los propietarios: aportan terrenos y capital para financiar las obras, pudiendo crear una Asociación Administrativa de Propietarios como entidad colaboradora.
  • Resultado: reciben solares urbanizados en proporción a las aportaciones realizadas.
• c) Sistema de expropiación:
  • Rol de la Administración: asume la totalidad del protagonismo y la responsabilidad de la ejecución.
  • Rol de los propietarios: adquieren un papel pasivo de expropiados, percibiendo un justiprecio urbanístico.
  • Resultado: la totalidad de los terrenos del ámbito (viales y solares resultantes) pasan a titularidad de la Administración.
• d) Sistema de ejecución forzosa:
  • Causa: incumplimiento de los deberes por parte de los propietarios.
  • Mecanismo: la Administración culmina la ejecución de forma subsidiaria, por cuenta y cargo de los responsables.

A) Distribución de beneficios y cargas

La equidistribución de beneficios y cargas es la parte de la actividad de ejecución que tiene por objeto el reparto equitativo de los aprovechamientos asignados por el planeamiento, así como de los costes y cargas derivados del mismo, entre los propietarios de suelo incluidos en ámbitos territoriales previamente delimitados.

Para su correcta aplicación, debe realizarse siempre sobre la misma clase y categoría de suelo, articulándose según la modalidad de actuación:

• En actuaciones aisladas: suelo urbano consolidado. La equidistribución se materializa, si procede, a través del instrumento de reparcelación.
• En actuaciones integradas: ámbitos o sectores de actuación. Con carácter previo a la reparcelación interna, se debe materializar la equidistribución del aprovechamiento tomando como referencia el área de reparto.

B) Área de reparto

Son espacios físico-jurídicos, ya sean continuos o discontinuos, que delimitan los Planes Generales en el suelo urbanizable sectorizado para hacer efectiva la distribución equitativa de las cargas y los beneficios entre las propiedades afectadas.

• a) Delimitación: abarca todo el suelo urbanizable sectorizado del Plan General, incluyendo tanto la superficie propia de los distintos sectores como los terrenos exteriores destinados a las redes públicas generales.
• b) Aprovechamiento unitario: funciona como el valor medio de referencia para calibrar y repartir de forma justa el rendimiento de todas las actuaciones del área. Se obtiene dividiendo la suma total de las unidades de aprovechamiento de todos los sectores entre la superficie total del suelo bruto que conforma el área de reparto. Cuando se delimita un nuevo sector sobre suelo urbanizable no sectorizado a través de un Plan de Sectorización, se toma directamente como referencia el aprovechamiento unitario que ya tenía fijado el Plan General para el suelo sectorizado.
• c) Materialización de la equidistribución: el ajuste de aprovechamientos según la relación entre el sector y el valor medio del área se organiza en dos escenarios principales:
  1. En suelo urbanizable sectorizado por el Plan General:
     • Si el sector supera la media (exceso): los promotores compensan el superávit incorporando suelo para redes públicas generales o supramunicipales o, en su defecto, abonando su equivalente económico.
     • Si el sector iguala la media (equilibrio): se cumple la equidistribución y se procede directamente a la reparcelación interna.
     • Si el sector no alcanza la media (defecto): los promotores pueden exigir al Ayuntamiento que asuma costes de urbanización por el valor del aprovechamiento resultante a su favor.
  2. En sectores delimitados por Plan de Sectorización:
     • Si la proporción supera la media: se debe aportar la superficie adicional de redes públicas necesaria para equiparar los valores.
     • Si la proporción iguala la media: la obligación se satisface con la cesión ordinaria de los terrenos públicos vinculados al propio sector.
• d) Reparcelación: es la transformación con finalidad equidistributiva de las fincas afectadas por una actuación urbanística y de los derechos sobre ellas, adaptándolos a las determinaciones del planeamiento mediante la aplicación del criterio de proporción directa de los valores aportados a la operación reparcelatoria (art. 86 LSCM).
  1. Delimitación: su delimitación corresponderá siempre a una unidad de ejecución completa, cuya delimitación coloca automáticamente a los terrenos en situación de reparcelación. La reparcelación realiza la equidistribución interna, por lo que de forma simultánea debe haberse resuelto la equidistribución respecto al área de reparto. Cuando la unidad de ejecución resulte con exceso de aprovechamiento, la equidistribución previa supone:
     • Si se alcanzó asignando terrenos para redes públicas supramunicipales o generales, estas fincas deben formar parte del proyecto de reparcelación e integrarse en la unidad de ejecución.
     • Si se alcanzó mediante un valor económico a abonar a la Administración, dicha cuantía se considera una carga a distribuir internamente entre todas las fincas de la unidad de ejecución.
  2. Finalidad: se persigue al cumplir cualquiera de los siguientes objetivos:
     • La regularización de las fincas existentes.
     • La distribución equitativa entre los incluidos en la unidad de ejecución.
     • La localización de la edificabilidad conforme al planeamiento.
     • La adjudicación a la Administración urbanística de los terrenos de cesión a título gratuito y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
     • La adjudicación de fincas resultantes a los intervinientes en la ejecución conforme a su participación y al sistema de ejecución aplicado.
     • La subrogación en el patrimonio de los propietarios de las fincas iniciales por fincas resultantes o por su valor económico sustitutorio.
  3. Formas:
     • Voluntaria: a propia iniciativa de los propietarios de la unidad de ejecución. Tras la información pública, el Ayuntamiento debe aprobarlo y, si transcurre el plazo establecido sin acuerdo, se entiende aprobado por silencio positivo.
     • Forzosa: impuesta de oficio o a instancia de parte.
  4. Criterios:
     • Respeto a la legalidad y al interés general: los acuerdos privados no pueden vulnerar la normativa urbanística, la distribución equitativa de cargas y beneficios ni los derechos de terceros.
     • Proporcionalidad estricta: la edificabilidad adjudicada a cada nueva parcela debe corresponderse exactamente con el porcentaje de derecho de cada titular.
     • Criterios homogéneos de valoración: todas las fincas resultantes de la unidad de ejecución se evalúan de forma objetiva con base en su edificabilidad.
     • Proximidad a la finca original: se prioriza adjudicar las nuevas parcelas en la ubicación más cercana posible a las propiedades iniciales.
     • Liquidación de diferencias en metálico: los excesos o defectos de adjudicación que no completen una parcela independiente se compensan en dinero.
     • Indemnización de elementos existentes: se indemniza el valor económico de las construcciones, instalaciones, plantaciones y usos que deban desaparecer.
  5. Procedimiento: se inicia de oficio o a instancia de interesado y se ajusta a las siguientes reglas:
     1. Información pública: plazo mínimo de veinte días.
     2. Acreditación de titularidad: acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales.
     3. Audiencia: plazo de quince días para titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto.
     4. Aprobación y silencio positivo (iniciativa privada): plazo máximo de dos meses desde la presentación de la documentación completa. Transcurrido el plazo sin notificación, se entiende aprobado por acto presunto (silencio positivo), debiendo la Administración abstenerse de dictar resoluciones contrarias.